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預(yù)售商品房抵押合同的效力

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2021-12-14 · 1047人看過

在商品房預(yù)售交易中,買受人支付第一期規(guī)定的房?jī)r(jià)后,貸款銀行代為支付剩余房?jī)r(jià),并將購(gòu)買的商品房抵押給貸款銀行,作為償還貸款的擔(dān)保,這就是所謂的預(yù)售商品抵押貸款房屋貸款,這樣,難以支付全部房款的消費(fèi)者可以購(gòu)買商品房,開發(fā)商可以盡快收到房款,銀行的業(yè)務(wù)可以擴(kuò)大。預(yù)售商品房買受人向銀行申請(qǐng)貸款時(shí),銀行與買受人簽訂書面抵押合同,規(guī)定買受人將其購(gòu)買的商品房抵押給銀行作為貸款擔(dān)保。在正常情況下,商品房預(yù)售合同的買受人作為貸款人,應(yīng)當(dāng)按照貸款合同的約定無(wú)異議分期向銀行履行還款義務(wù)。但是,如果發(fā)生商品房銷售糾紛,如開發(fā)商未能按時(shí)交付房屋,甚至未完成開發(fā),買方可要求取消商品房預(yù)售合同,并可停止向銀行還款。當(dāng)然,貸款人未能履行其還款義務(wù)已構(gòu)成違約。然而,在這種情況下,銀行能否就抵押品申請(qǐng)抵押貸款?銀行行使抵押權(quán)面臨的首要問題是銀行與預(yù)售商品房買受人簽訂的抵押合同是否生效。《合同法》第32條規(guī)定,當(dāng)事人以合同書形式訂立合同的,合同自雙方簽字或者蓋章時(shí)成立。實(shí)踐中,銀行與預(yù)售商品房買受人應(yīng)通過簽訂抵押合同的方式訂立合同。當(dāng)合同雙方簽字或蓋章時(shí),抵押合同應(yīng)無(wú)異議成立。此外,根據(jù)《合同法》第44條,依法成立的合同自成立之日起生效。該條第2款還規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的,從其規(guī)定。由此可見,合同的效力取決于合同是否合法,法律、行政法規(guī)是否要求審批和登記手續(xù)才能生效。首先,讓我們看看抵押合同的合法性。這個(gè)問題涉及兩個(gè)方面:第一,抵押是否合法?第二:抵押合同中的抵押人是否具有法律主體資格。第二方面,抵押人在抵押合同中具有法定主體資格的,應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件:一是抵押人必須具有民事行為能力和民事行為能力,二是抵押人必須具有處分抵押物的權(quán)利,作為抵押人的第一個(gè)條件,民事行為人的民事權(quán)利能力和民事行為能力是民事法律行為成立的要件,不得重復(fù)。因此,在分析預(yù)售房地產(chǎn)抵押合同中抵押人的主體資格時(shí),我們主要討論:抵押人作為商品房預(yù)售合同的買受人是否有權(quán)處分在建房屋?1、抵押財(cái)產(chǎn)的合法性:2。物權(quán)客體是一種特定的、獨(dú)立的物,物是指具有一定經(jīng)濟(jì)價(jià)值并能被人控制的具有客觀實(shí)質(zhì)性的物質(zhì)實(shí)體和自然力。抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán),其客體應(yīng)當(dāng)是一種客觀客體。但是,在商品房預(yù)售交易中,該商品房可以在簽訂合同時(shí)在建。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的不同,一些預(yù)售商品房甚至可能沒有提綱,因此不具備客觀的物質(zhì)性。當(dāng)事人以不存在物設(shè)定抵押,違背了物權(quán)客體的客觀實(shí)質(zhì)性。但是,如果我們否認(rèn)在建住房抵押貸款在房地產(chǎn)預(yù)售中的合法性,將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成巨大的打擊。事實(shí)上,鑒于"擔(dān)保法"對(duì)在建不動(dòng)產(chǎn)是否可以抵押沒有明確規(guī)定,中國(guó)法律也規(guī)定在建船舶可以設(shè)定抵押,,最高人民法院頒布的《擔(dān)保法司法解釋》明確解釋了在建房屋或其他在建建筑物的抵押效力。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋》(2000年12月13日施行)第四十七條規(guī)定:以依法批準(zhǔn)尚未建成或者正在建設(shè)的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人已經(jīng)辦理抵押物登記,人民法院可以裁定抵押有效因此,盡管在建房屋不符合財(cái)產(chǎn)的客觀實(shí)質(zhì)性,但也可以作為特定抵押進(jìn)行抵押。2、抵押人的處分權(quán):中國(guó)《擔(dān)保法》第34條明確規(guī)定,抵押房屋必須歸抵押人所有。在建房屋的所有權(quán)存在爭(zhēng)議。有人認(rèn)為,隨著預(yù)購(gòu)人支付房屋價(jià)款,房屋所有權(quán)將逐漸轉(zhuǎn)移給買受人。這種觀點(diǎn)使得買受人和出賣人可能同時(shí)擁有同一房地產(chǎn)的所有權(quán),這違反了《物權(quán)法》中“一物一權(quán)”的原則,與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記效力的法律規(guī)定不一致。雖然買方已經(jīng)簽訂了房地產(chǎn)預(yù)售合同,但獲得房地產(chǎn)所有權(quán)也取決于兩個(gè)因素。一是所購(gòu)房屋已建成客觀有形物,二是已辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記并取得在建房屋的權(quán)利證書,預(yù)售合同的買受人在房屋竣工并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后,才能取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,預(yù)售商品房抵押合同中抵押人的資格存在問題

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