二手房交易涉及十多項費用你造嗎?

【律霸焦點網(wǎng)】購買二手房有哪些手續(xù)費，比例是怎樣的?

【律師解答】隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展、房價的不斷回升，不少投資者將目光投向了二手房交易市場。然而二手房交易需要繳納各種費用，包括以下十一大費用：

一、營業(yè)稅：由賣方承擔。納稅辦法：1、房產(chǎn)證未滿五年的，需要繳納總房價的5.65%;2、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144平方米以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.65%;3、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144平方米以下的不需要繳納。

2011年1月，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知要求：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二、個人所得稅：由賣方承擔。房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款總金額的1%。若房產(chǎn)滿5年并且為唯一住房的可申請免除。

三、土地收益金：由賣方承擔。房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。

四、契稅：如果您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價征收3%由買方承擔。

五、交易費：6元/平米，雙方各付一半。

六、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。

七、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。

八、核檔費：50/宗。

九、貸款擔保費：貸款額的1%。

十、評估費：評估值的1.5%。

十一、中介費：依照中介公司標準。

二手房買賣記得“查戶口”避免不必要糾紛

【律霸焦點網(wǎng)】在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢?

【律師解答】在購買二手房的過程中，為避免發(fā)生戶口糾紛，首先在買房之前應做好調(diào)查核實工作。在簽訂二手房買賣合同之前，購房者應到房屋所在地派出所對房屋戶口進行核實。若通過中介公司介紹的房屋，也可以委托中介公司代為調(diào)查核實，但應讓中介公司出具報告并加蓋中介公司的公章。

其次在二手房買賣合同中應針對戶口的遷移和違約責任的承擔進行詳細的約定。在合同中應先確認該房屋中是否還存在出賣人或其家人的戶口，或是出賣人上家的戶口。若有，則詳細約定出賣人應于合同簽訂后的約定時間內(nèi)(最好是在過戶之前)將戶口遷出。

對違約責任地承擔條款中，雙方可約定若逾期未將戶口遷出，則出賣人應承擔每逾期一天的違約金。也可以在約定出賣人將戶口全部遷出之后再支部該部分的房款。

買賣二手房別只圖省錢要注意“陰陽合同”陷阱

【律霸焦點網(wǎng)】什么是陰陽合同?簽訂陰陽合同有何風險?

【律師解答】陰陽合同是指房主和租戶雙方為達到避稅或其他目的，雙方簽訂兩份不同的合同。向有關部門登記時用一張合同，通過少報租金或少報面積的方式,降低租賃合同標的，報低租金少納稅，稱為陽合同。房主與租戶另簽一份合同，作為實際支付租金的合約并實際履行，稱為陰合同。

簽訂陰陽合同存在非常多的法律風險。

首先，合同效力風險。根據(jù)我國《公司法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同?！薄逗贤ā返?6條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。

陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款屬于損害國家和第三人的合法利益，屬于無效合同。

其次，高額稅費的風險。由于陽合同中的房價更低，買受人在購買該房屋后再次轉(zhuǎn)手出賣該房屋時將承擔高額的個人所得所等稅費的風險。

再次，雙方反悔的風險。由于經(jīng)濟的不斷變化，房價的不斷上漲。出賣人很有可能因房價上漲主張合同違法要求撤銷的情況。買受人也可能因各種原因要求出賣人以備案價格驚醒交易，致使將產(chǎn)生不必要的訴訟。

最后，承擔行政、刑事責任的風險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務部門發(fā)現(xiàn)，將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。