地役權案例分析

地役權案例一

某房地產開發公司在市區沿河拿地，準備以“景”的概念設計建造高層商品住宅。然而，在這片土地的前面有一個村舍制衣廠。為了讓住宅樓的業主在房間里欣賞濱江風光，雙方約定，制衣廠30年內不得在土地上建3層以上的樓房。作為補償，甲方每年應向服裝廠支付20萬元。三年后，制衣廠將土地使用權轉讓給B公司，B公司開始在土地上興建高層電梯公寓。a公司要求B公司立即停止施工。但被駁回后，甲方向法院提起訴訟，要求法院判決乙方停止施工，同時要求服裝廠承擔違約責任。

在本案中，爭議的焦點是a公司與服裝廠之間的地役權合同是否有效？地役權合同能約束B公司嗎？

本案中，a公司與制衣廠的協議符合《中華人民共和國物權法》第一百五十六條的規定，“地役權人有權按照合同約定使用他人的不動產，以提高其不動產的收益。前款所稱他人的不動產為地役權，自己的不動產為地役權?！钡谝话傥迨艞l地役權人應當按照約定允許地役權人使用土地，不得妨礙地役權人行使權利。因此，甲與制衣廠之間設立地役權，制衣廠違反合同的，應當承擔違約責任。但甲與服裝廠之間的地役權合同未經登記機關登記，不能對抗善意第三人乙公司，乙公司作為地役權的受讓人，沒有義務遵守地役權合同的約定。B公司可以隨意使用土地，包括建造高層電梯公寓，但不損害相鄰業主的相鄰權利。因此，《物權法》實施后，本案將以統一標準進行審理，服裝廠將承擔違約責任，駁斥a公司要求B公司停止施工的主張。某房地產公司從他人手中購入一塊土地，設計建造了一棟以“景”為概念的商品住宅樓。地塊前面有一所B學校。經雙方同意，乙方在20年內不得在此建造高層建筑。為此，甲方每年應向乙方支付10萬元的賠償金。

協議簽訂一年后，學校將學校的土地和房屋全部轉讓給C房地產公司，但乙方未提及甲方與C的協議，C購買該地塊并修建高層住宅樓。甲方得知情況后立即要求丙方停止施工，并向法院提起訴訟，確認乙方與丙方之間的土地出讓合同無效，并要求賠償損失。根據《物權法》第158條，“地役權在地役權合同生效時成立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記；未經登記的，不得對抗善意第三人。”本案中，a房地產公司與B學校雖按合同約定設立了地役權，但尚未登記，故該地役權不具有對抗善意第三人C的效力，因此a不能要求C承擔自己的損失，但只能向B索賠（a和B之間的合同仍然有效）。你知道嗎