地役權案例分析
地役權案例一
某房地產開發公司在市區沿河拿地,準備以“景”的概念設計建造高層商品住宅。然而,在這片土地的前面有一個村舍制衣廠。為了讓住宅樓的業主在房間里欣賞濱江風光,雙方約定,制衣廠30年內不得在土地上建3層以上的樓房。作為補償,甲方每年應向服裝廠支付20萬元。三年后,制衣廠將土地使用權轉讓給B公司,B公司開始在土地上興建高層電梯公寓。a公司要求B公司立即停止施工。但被駁回后,甲方向法院提起訴訟,要求法院判決乙方停止施工,同時要求服裝廠承擔違約責任。
在本案中,爭議的焦點是a公司與服裝廠之間的地役權合同是否有效?地役權合同能約束B公司嗎?
本案中,a公司與制衣廠的協議符合《中華人民共和國物權法》第一百五十六條的規定,“地役權人有權按照合同約定使用他人的不動產,以提高其不動產的收益。前款所稱他人的不動產為地役權,自己的不動產為地役權。”第一百五十九條地役權人應當按照約定允許地役權人使用土地,不得妨礙地役權人行使權利。因此,甲與制衣廠之間設立地役權,制衣廠違反合同的,應當承擔違約責任。但甲與服裝廠之間的地役權合同未經登記機關登記,不能對抗善意第三人乙公司,乙公司作為地役權的受讓人,沒有義務遵守地役權合同的約定。B公司可以隨意使用土地,包括建造高層電梯公寓,但不損害相鄰業主的相鄰權利。因此,《物權法》實施后,本案將以統一標準進行審理,服裝廠將承擔違約責任,駁斥a公司要求B公司停止施工的主張。某房地產公司從他人手中購入一塊土地,設計建造了一棟以“景”為概念的商品住宅樓。地塊前面有一所B學校。經雙方同意,乙方在20年內不得在此建造高層建筑。為此,甲方每年應向乙方支付10萬元的賠償金。
協議簽訂一年后,學校將學校的土地和房屋全部轉讓給C房地產公司,但乙方未提及甲方與C的協議,C購買該地塊并修建高層住宅樓。甲方得知情況后立即要求丙方停止施工,并向法院提起訴訟,確認乙方與丙方之間的土地出讓合同無效,并要求賠償損失。根據《物權法》第158條,“地役權在地役權合同生效時成立。當事人要求登記的,可以向登記機關申請地役權登記;未經登記的,不得對抗善意第三人。”本案中,a房地產公司與B學校雖按合同約定設立了地役權,但尚未登記,故該地役權不具有對抗善意第三人C的效力,因此a不能要求C承擔自己的損失,但只能向B索賠(a和B之間的合同仍然有效)。你知道嗎
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