業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立和運(yùn)作的常見(jiàn)問(wèn)題？

A：業(yè)主大會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)獨(dú)立作出重大決策，這就保證了社區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，不會(huì)被某些人控制。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條、第十五條）問(wèn)：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上享有哪些權(quán)利？

A:下列重大事項(xiàng)必須經(jīng)全體業(yè)主表決，并經(jīng)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上有表決權(quán)股份通過(guò)：

（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)和業(yè)主會(huì)議事規(guī)則；

（2）解散和選擇物業(yè)管理企業(yè)；

（3）決定物業(yè)維修基金的使用和續(xù)期。也就是說(shuō)，小區(qū)重大問(wèn)題的決策權(quán)掌握在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主無(wú)權(quán)代表全體業(yè)主決定重大問(wèn)題。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條、第十五條）問(wèn)：業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？

A：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系不是對(duì)抗性的，而是一種平等、互利、共贏的契約關(guān)系。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條）問(wèn)：如何選擇物業(yè)管理公司？

A：業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)，通過(guò)招標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但有下列情形之一的，經(jīng)房產(chǎn)所在區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)可協(xié)議選擇：競(jìng)買人不足3家或住宅規(guī)模較小。

問(wèn)：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)從何而來(lái)？業(yè)主委員會(huì)成員是否有報(bào)酬？

A：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作費(fèi)用通常包括購(gòu)買基本辦公設(shè)備（如辦公桌、文件柜等）的費(fèi)用、復(fù)制制作文件和宣傳資料的費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)辦事員、委員的基本工作補(bǔ)貼（交通費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等）。業(yè)委會(huì)成員的工作費(fèi)用和報(bào)酬由業(yè)主大會(huì)決定。通常有兩種情況：

1。全體業(yè)主按房屋建筑面積的比例收取和分?jǐn)偂＞唧w征收辦法由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，約定業(yè)委會(huì)成員的工作費(fèi)用和報(bào)酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)條例》第35條）

問(wèn)：法律法規(guī)和政策對(duì)開(kāi)發(fā)商配建物業(yè)管理用房有何要求？

A:1.第1頁(yè)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。《廣州市物業(yè)管理辦法》第三十二條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積的千分之二提供物業(yè)管理專用住房，最低不得低于50平方米。

2。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商配建的物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，臨時(shí)用房和無(wú)規(guī)劃依據(jù)的房屋（如架空層臨時(shí)用房）不屬于合法的物業(yè)管理用房。開(kāi)發(fā)商配建物業(yè)管理用房已成為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律成本之一。

問(wèn)：會(huì)所、地下和高架停車場(chǎng)是否屬于所有業(yè)主？

A：根據(jù)規(guī)定，如果俱樂(lè)部和停車場(chǎng)的建筑面積不包括在公共區(qū)域內(nèi)（即業(yè)主已分?jǐn)偅瑒t產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商。如果包含在共享區(qū)域內(nèi)，則產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于所有業(yè)主。通常在業(yè)委會(huì)成立前，業(yè)主無(wú)法獲得小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃信息，因此很難判斷俱樂(lè)部和停車場(chǎng)屬于誰(shuí)。如果成立了業(yè)委會(huì)，這個(gè)問(wèn)題就會(huì)有答案。問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是什么？

A：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是：召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行情況：業(yè)主大會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條）

問(wèn)：第一次業(yè)主大會(huì)如何確定業(yè)主的表決權(quán)？

在第一次業(yè)主大會(huì)上，每平方米建筑面積的表決權(quán)四舍五入。（詳見(jiàn)廣東省建設(shè)廳粵建房字[2003]117號(hào)《關(guān)于貫徹執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)問(wèn)題的通知》）

？

A：業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)，業(yè)主可以直接到會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)參加討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。他們也可以書(shū)面表達(dá)意見(jiàn)，對(duì)會(huì)議提出的問(wèn)題進(jìn)行表決。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條）問(wèn)：業(yè)主大會(huì)和居民委員會(huì)是什么關(guān)系？

A：在物業(yè)管理領(lǐng)域，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要積極配合有關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)居民委員會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條、第二十條）

問(wèn)：個(gè)別業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅樓用作商業(yè)辦公樓等），該怎么辦？

A:1.第1頁(yè)。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主大會(huì)授權(quán)，采取批評(píng)、勸說(shuō)、宣傳等非強(qiáng)制性措施，制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主大會(huì)和規(guī)章制度的行為。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并采取批評(píng)、勸說(shuō)、公示等非強(qiáng)制性措施予以制止。上述非強(qiáng)制性措施無(wú)效的，有關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)可以向有關(guān)行政主管部門（如工商行政管理局、城市綜合執(zhí)法局、，（四）有關(guān)行政管理部門依法處理。有關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟（違約訴訟、侵權(quán)訴訟），由人民法院依法判決