業主委員會的設立和運作的常見問題？

A：業主大會是決策機構，業主委員會是執行業主大會決定的執行機構。未經業主大會授權，業委會無權獨立作出重大決策，這就保證了社區事務的權力掌握在全體業主手中，不會被某些人控制。（詳見《物業管理條例》第十二條、第十五條）問：小區業主在業主大會上享有哪些權利？

A:下列重大事項必須經全體業主表決，并經整個物業管理區域內2/3以上有表決權股份通過：

（1）制定和修改業主大會和業主會議事規則；

（2）解散和選擇物業管理企業；

（3）決定物業維修基金的使用和續期。也就是說，小區重大問題的決策權掌握在全體業主手中，業主委員會或業主無權代表全體業主決定重大問題。（詳見《物業管理條例》第十二條、第十五條）問：業主大會與物業管理公司是什么關系？

A：業主委員會代表業主與業主大會選定的物業管理公司簽訂物業服務合同。業主大會與物業管理公司之間的關系不是對抗性的，而是一種平等、互利、共贏的契約關系。（詳見《物業管理條例》第35條）問：如何選擇物業管理公司？

A：業主大會授權業主委員會組織招標，通過招標方式選擇具有相應資質的物業管理公司。但有下列情形之一的，經房產所在區縣人民政府房地產行政主管部門批準，具有相應資質的物業管理企業可協議選擇：競買人不足3家或住宅規模較小。

問：業主大會和業主委員會的工作經費從何而來？業主委員會成員是否有報酬？

A：業主大會和業主委員會的工作費用通常包括購買基本辦公設備（如辦公桌、文件柜等）的費用、復制制作文件和宣傳資料的費用，業主委員會辦事員、委員的基本工作補貼（交通費、手機費等）。業委會成員的工作費用和報酬由業主大會決定。通常有兩種情況：

1。全體業主按房屋建筑面積的比例收取和分攤。具體征收辦法由業主大會或者業主會議事規則規定。與物業管理公司簽訂物業服務合同時，約定業委會成員的工作費用和報酬由物業管理公司承擔。（詳見《業主大會條例》第35條）

問：法律法規和政策對開發商配建物業管理用房有何要求？

A:1.第1頁。《物業管理條例》第三十條規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。《廣州市物業管理辦法》第三十二條規定，建設單位應當按照物業總建筑面積的千分之二提供物業管理專用住房，最低不得低于50平方米。

2。根據《物業管理條例》第三十八條規定，開發商配建的物業管理用房必須是有產權、符合規劃的房屋，臨時用房和無規劃依據的房屋（如架空層臨時用房）不屬于合法的物業管理用房。開發商配建物業管理用房已成為開發商開發住宅房地產項目的法律成本之一。

問：會所、地下和高架停車場是否屬于所有業主？

A：根據規定，如果俱樂部和停車場的建筑面積不包括在公共區域內（即業主已分攤），則產權應屬于開發商。如果包含在共享區域內，則產權應屬于所有業主。通常在業委會成立前，業主無法獲得小區的詳細規劃信息，因此很難判斷俱樂部和停車場屬于誰。如果成立了業委會，這個問題就會有答案。問：業主委員會的主要職責是什么？

A：業主委員會的主要職責是：召集業主大會，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選定的物業管理公司簽訂物業服務合同；及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主大會的執行情況：業主大會執行業主大會的各項決定。（詳見《物業管理條例》第十五條）

問：第一次業主大會如何確定業主的表決權？

在第一次業主大會上，每平方米建筑面積的表決權四舍五入。（詳見廣東省建設廳粵建房字[2003]117號《關于貫徹執行物業管理條例有關問題的通知》）

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A：業主大會召開時，業主可以直接到會議現場參加討論，也可以委托代理人參加業主大會。他們也可以書面表達意見，對會議提出的問題進行表決。（詳見《物業管理條例》第十二條）問：業主大會和居民委員會是什么關系？

A：在物業管理領域，業主大會、業主委員會要積極配合有關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，接受居民委員會的指導和監督。業主大會和業主委員會作出的決定，應當通知有關居民委員會，認真聽取居民委員會的建議。（詳見《物業管理條例》第十四條、第二十條）

問：個別業主和物業使用人違反業主公約和小區規章制度（如亂搭亂建、將住宅樓用作商業辦公樓等），該怎么辦？

A:1.第1頁。物業管理公司根據物業服務合同或業主大會授權，采取批評、勸說、宣傳等非強制性措施，制止業主和物業使用人違反業主大會和規章制度的行為。業主委員會有權對業主大會的執行情況進行監督，并采取批評、勸說、公示等非強制性措施予以制止。上述非強制性措施無效的，有關業主、物業管理公司、業主委員會可以向有關行政主管部門（如工商行政管理局、城市綜合執法局、，（四）有關行政管理部門依法處理。有關業主、物業管理公司、業主委員會可以向人民法院提起民事訴訟（違約訴訟、侵權訴訟），由人民法院依法判決