如何處理土地糾紛

土地所有權和使用權糾紛，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間或者個人與單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的決定不服的，可以自接到決定通知之日起三十日內向人民法院起訴。

在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地使用現狀。土地糾紛因土地所有權、使用權發生的糾紛以及其他與土地所有權有關的問題。兩方或多方同時主張同一塊土地的具體原因難以解決。它具有以下特點：1）主體的多樣性，土地所有權糾紛一般發生在國家與集體之間、集體與集體之間；使用權糾紛一般發生在國家與集體之間、集體與集體之間。它也發生在國家或集體與個人之間以及個人與個人之間。② 客體的特殊性一般表現在土地所有權和使用權的歸屬和行使上。③ 這些糾紛大多具有形勢復雜、歷史悠久、核查困難、政策性強等特點。④ 土地所有權糾紛有具體程序。土地糾紛產生的主要原因是：1）相鄰單位或個人之間權屬界限不清；2）場域面積與核定面積不一致；3）用地手續不完備；4）相關補償、安置等措施沒有落實；5）國家政策體系發生變化；6） 因土地出租、借用或重復征收、劃撥等造成的土地權屬混亂；⑦因無原始記錄的農田基本建設造成的原土地狀況和邊界變化，以及其他歷史遺留問題。土地糾紛按其內容的不同可分為三類：

一、未簽訂書面土地出讓合同的糾紛根據《農村土地承包法》第三十七條的規定，雙方應當簽訂書面的土地承包經營權出讓合同。但現實中，土地承包轉讓很少簽訂書面合同，雙方大多以口頭協議的形式，代為轉包、出租、交換或耕種土地。在這種情況下，如果一方要求收回他人承包、出租、交換或耕種的土地，則涉及如何確定口頭協議。在實踐中，人們對此有不同的理解。有人認為，如果雙方當事人未依法簽訂書面合同，分包、租賃、交換或者養殖代理關系未依法建立，或者口頭約定應視為無效。

筆者認為，按照農村習俗，轉包、出租、交換、代為耕種等土地流轉方式往往是口頭約定的，相互交付流轉的貨物被視為雙方建立關系的標志。雙方對原口頭協議無異議，且實際發生轉包、出租、交換、代為耕種等事實的，雙方土地轉讓關系成立。只要土地出讓是雙方的真實意思表示，不損害他人利益，口頭協議就應被認定為合法有效。《中華人民共和國農村土地承包法》第三十七條規定，以轉包、租賃、交換等方式轉讓土地承包經營權的，應當報用人單位備案。但現實中，由于農村土地承包人法律知識相對缺乏，受農村習慣的影響，農村承包地流轉往往不報用人單位備案。因此，實踐中存在著用人單位或交易方僅以土地出讓未報備為由要求確認土地出讓合同無效的爭議。

筆者認為，備案與核準或同意具有不同的性質，其法律意義自然也不同。根據《中華人民共和國農村土地承包法》的規定，土地經營權流轉的四種常見方式中，除流轉外，土地經營權的流轉必須經用人單位批準，交換、轉包、租賃不需要經用人單位批準，但只是記錄在案?？梢姡邪氐牧鬓D完全由雙方決定。備案的目的是方便土地經營權流轉的管理，起到告知、登記、核對的作用。根據《最高人民法院關于審理農村土地承包糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條、第十四條的規定，未經用人單位同意，以出讓方式轉讓土地承包經營權無效。但承包土地經營權以轉包、出租、交換等方式轉讓的，未經發包人同意，不影響合同效力。因此，在審判實踐中，發包人或交換當事人一方僅以土地轉包、出租、交換未報備為由請求判決確認合同無效，不應予以支持。第三，農村承包土地流轉中約定期限不明確的土地交換糾紛案件，由于流轉方式不同，對未約定期限的土地流轉案件有兩種不同的處理方式。首先，如果承包地是通過轉包、租賃、代為耕種等方式轉讓的，且未約定轉讓期限，實踐中爭議相對較小。根據《最高人民法院關于審理農村土地承包糾紛適用法律的解釋》第十七條，可以參照《合同法》第二百三十二條的規定處理。二是承包地以交換形式轉讓，轉讓期限未約定的，《解釋》未作相應規定。在實踐中，對此有不同的理解：有人認為還應根據《合同法》第232條的規定來處理，即當事人可以隨時要求解除合同；有人認為，交換合同的期限應根據農村土地合同的期限來確定。在農村土地承包期內，當事人不得要求解除交換合同。

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