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法律如何規(guī)定租賃合同

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-07 · 781人看過

1、 轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意,承租人在租賃期內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)租。承租人要將出租的房屋轉(zhuǎn)租,必須征得出租人的同意。未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的,稱為非法轉(zhuǎn)租或者非法轉(zhuǎn)租,無效。法律依據(jù):《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“經(jīng)出租人同意,承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人給租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條也規(guī)定,轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人剩余租賃期限內(nèi),超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期限無效。司法解釋規(guī)定“除非出租人和承租人另有約定”,即出租人和承租人另有約定的,超出剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租也有效,轉(zhuǎn)租可以根據(jù)約定認定為有效。不過,這實際上相當(dāng)于本租約中的新租期,更為合適。因此,我們可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件,一是出租人的同意,二是在剩余租賃期內(nèi)。第三,出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定。司法解釋規(guī)定了兩條規(guī)則:一是出租人知道轉(zhuǎn)租事實,承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租。司法解釋規(guī)定異議期限為6個月。六個月內(nèi),出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租事實的,可以提出索賠異議。反對權(quán)就是形成權(quán)。一旦提出異議,轉(zhuǎn)租將無效。六個月的期限是排除期,這是一個固定的期限。第二,超過六個月異議期限出租人未提出異議的,推定出租人同意轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租合同有效。出租人應(yīng)當(dāng)承認承租人與轉(zhuǎn)租人之間轉(zhuǎn)租合同的效力。轉(zhuǎn)租合同的第三人,即轉(zhuǎn)租人,在本租約當(dāng)事人發(fā)生糾紛時,可以參加本租約的訴訟。當(dāng)本租賃合同雙方發(fā)生糾紛并提起訴訟時,或?qū)?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/188.html' target='_blank' data-horse>合同效力產(chǎn)生爭議,或?qū)ψ饨甬a(chǎn)生爭議,其后果可能影響轉(zhuǎn)租人的利益,因此轉(zhuǎn)租人有權(quán)要求參加訴訟。在參與訴訟時,次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人。法院不得拒絕轉(zhuǎn)租人無獨立請求權(quán)的第三人就本租賃合同雙方糾紛提起訴訟的請求。

值得研究的是,司法解釋將這一規(guī)定寫入了第十六條,即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議的,未經(jīng)承租人同意,出租人要求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持”,那么這一規(guī)則僅為此目的,按照本條的邏輯是不夠的,這一規(guī)則只適用于反對和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟,但事實上,在其他方面,轉(zhuǎn)租人的利益將與轉(zhuǎn)租人的訴訟有關(guān)。因此,轉(zhuǎn)租人以第三人身份參與訴訟,沒有獨立請求權(quán)的,法院應(yīng)當(dāng)予以支持。(5) 承租人拖欠租金時分承租人的抗辯權(quán)屬于根本違約,出租人起訴解除合同,涉及分承租人在轉(zhuǎn)租合同中的利益。對此,分承租人可以代表承租人支付租金和違約金,以此作為抗辯理由,主張合同不能終止。這是合理的辯護。轉(zhuǎn)租人有權(quán)抗辯終止合同。對此,出租人不能解除租賃合同。轉(zhuǎn)租人支付的租金和違約金,由承租人代為支付。因此,如果租金超過轉(zhuǎn)租人應(yīng)支付的金額,可以作為轉(zhuǎn)租租金或向承租人追討。房屋租賃合同終止后,由于轉(zhuǎn)租合同的存在,出租人有權(quán)在轉(zhuǎn)租人仍擁有房屋的情況下,要求轉(zhuǎn)租人騰出房屋。原因是本租賃合同已經(jīng)終止,轉(zhuǎn)租合同肯定不復(fù)存在,轉(zhuǎn)租人有義務(wù)騰出房屋。合同解除后,轉(zhuǎn)租人仍占用租賃房屋一段時間的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期騰退房屋的房屋使用費。本租賃合同的當(dāng)事人是出租人和承租人,而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和轉(zhuǎn)租人之間的合同。根據(jù)合同相對性原則,出租人似乎只能要求承租人承擔(dān)義務(wù),無權(quán)要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)義務(wù)。但是,由于租賃合同已經(jīng)終止,轉(zhuǎn)租人沒有合法理由占用租賃房屋。出租人可以直接要求轉(zhuǎn)租人騰退房屋并支付逾期使用費。7解除租賃合同的法律依據(jù):《合同法》第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。承租人逾期不付款的,出租人可以解除合同。第二百三十二條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為無限期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同,但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。第二百三十三條租賃物危及承租人安全、健康的,即使承租人在簽訂合同時知道租賃物不合格,也可以隨時解除合同。解除權(quán)的行使方式:一是催告承租人支付租金,即承租人不支付租金的行為尚未構(gòu)成根本違約時,出租人應(yīng)當(dāng)催告承租人支付租金。承租人收到催交通知后,在合理期限內(nèi)仍不支付租金的,出租人可以通知承租人解除租賃合同。另一種是通知解除合同,即當(dāng)承租人拖欠租金構(gòu)成根本違約時,出租人可以直接通知承租人解除合同。

實踐中,合同法的上述規(guī)定存在很大的不確定性。如果承租人欠租多長時間構(gòu)成“根本違約”,由于《合同法》沒有對此作出具體規(guī)定,不同的法院可能會有不同的理解。法院對具體問題持不同意見是正常的,但這種認識使承租人難以行使撤銷權(quán)。假設(shè)承租人連續(xù)6個月未支付租金,出租人擅自宣布解除合同,并要求承租人搬走;如果承租人不服,則向法院提起訴訟。法院可以認為,承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約,出租人未經(jīng)通知解除合同的行為違反了合同,很可能由守約方轉(zhuǎn)變?yōu)檫`約方。因此,建議采用兩種方式:一是在租賃合同中事先明確約定。例如,出租人和承租人可以約定,如果承租人兩個月沒有支付租金,承租人可以終止合同。2、 在沒有明確約定的情況下,出租人不能確定承租人的行為是否構(gòu)成根本違約,出租人應(yīng)當(dāng)避免采取通知解除,而選擇催告解除,從而為出租人正確行使權(quán)利提供保障。8訴訟請求當(dāng)承租人不支付租金,協(xié)商不成時,出租人往往選擇通過訴訟解決問題。但如果權(quán)利要求書的內(nèi)容選擇不當(dāng),可能會給自己帶來麻煩。實踐中,主要表現(xiàn)為出租人的債權(quán)不完全。出租人只要求解除租賃合同,而不要求承租人搬出租賃房屋的,法院只按照民事案件“不告不理”的原則,對是否應(yīng)當(dāng)解除合同作出判決,對承租人是否應(yīng)當(dāng)搬出的問題不予處理,法院未處理的內(nèi)容不具有強制執(zhí)行效力。出租人勝訴后,承租人拒不遷出的,出租人不能通過法院強制執(zhí)行的方式強制承租人遷出。出租人只能向出租人提起訴訟

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