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寧波
房屋轉租糾紛后三方責任如何劃分
[事件過程]
王某在這次火災中因電路短路造成經濟損失2.3萬元。法院在事故判決書中認為，轉租人張某作為出租人，允許王某私自敷設電線，并提供配電表。電線鋪設后，原告沒有被要求對線路的安全性進行檢測，因此他對管理不力負有責任，應當承擔責任。而房東李某并不知道，而且事故沒有過錯，不負責任。因此，損失應由張某和王某分擔。實際上，出租人將房屋出租給承租人后，承租人將房屋轉租給承租人的情況非常普遍。近年來，隨著房地產租賃市場的興起，房屋轉租糾紛逐年增多，福州也不例外。同時，近年來，轉租引發的糾紛也屢見不鮮。從房屋裝修、生活設備損壞等小問題，到煤氣中毒、電路老化、漏電、火災等造成生命財產損失的事故等大問題，房東、房東、承租人之間的事故責任糾紛屢見不鮮。針對上述案件，民俊律師事務所卓斌律師表示，《合同法》第224條第（2）款規定，“經出租人同意，承租人可以將租賃物轉讓給業主”，該房屋轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”同時，《合同法》第224條第（2）款規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。但相關司法解釋第十六條規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議的，人民法院以承租人不同意為由要求解除合同或者認定轉租合同無效的，不予支持。相關司法解釋第十五條規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超出部分的約定無效。除非出租人和承租人另有約定。”卓律師提醒我們，在轉租關系中，轉租人不僅要告知出租人征得其同意，而且在轉租中有義務對房屋進行保護。同時，合同是相對的。轉租人與承租人之間的協議只能雙方約定，對房屋所有人不具有約束力。
另外，卓斌律師補充說，一般來說，房屋轉租過程中，有兩種房屋租賃合同：一是原租賃合同仍然有效。二是第二套房屋租賃合同。原房屋租賃合同的承租人應當對第二房屋租賃合同第三人轉租造成的租賃物損失承擔責任。“一房多租”的情況下，承租人的權益如何界定？相關司法解釋第六條規定，“出租人就同一房屋訂立多份租賃合同，承租人在合同有效的條件下主張履行合同的，人民法院對履行合同的承租人，按照下列順序確定：承租人已合法占用租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；承租人已合法擁有租賃房屋；已辦理登記備案手續的；合同成立較早的。你知道嗎
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