當事人以短信方式訂立合同的，應當在合理期限內接受合同要約。未經約定的履行不能視為合同成立。2012年11月，原告李杰與被告張平簽訂《房屋租賃合同》，約定張平將李杰368醫院房屋租賃一年，至2013年10月31日止，租金10萬元/年半。2013年租賃合同到期后，雙方通過短信協商續租事宜。張平讓李杰提供匯款的銀行賬戶，李杰提供了這個賬戶。張平匯了4.5萬元給李杰（扣除防水費5000元后張平給了李杰），但李杰認為扣除防水費后張平要交6萬元房租，張平認為半年的房租是5萬元他們不同意依法續約半年租金標準為6.5萬元，雙方發生糾紛。李杰上訴法院解除《房屋租賃合同》，張平返還房屋，并按356元/天的標準繳納2013年11月1日至實際退休日的房屋使用費。北京市朝陽區人民法院認為，李杰與張平之間以短信形式進行的談判，應視為合同法規定的對話談判。作為房屋出租人，李*潔提出按照每年13萬元的租金標準續簽合同，但作為承租人，張*平并未立即同意租金標準承諾：雖然在庭審期間，張*平同意按照承租人提出的13萬元租金標準繼續履行合同李杰、張平的承諾明顯超過了承諾的合理期限。李杰現在不同意繼續履行與張平的合同。因此，應當認為，在原書面的《房屋租賃合同》在網上租賃合同關系到期后，李×杰、張×平尚未形成事實。據此，張平被責令騰退房屋并繳納房屋使用費。

判決后，張平不服，提起上訴。

北京市第三中級人民法院認為，在雙方簽訂的房屋租賃合同即將到期時，李杰、張平就續租事宜進行了協商。根據雙方的短信記錄，李×杰同意續租，年租金13萬元，張×平索賠10萬元。雙方對租賃合同的主要條款價格存在一些問題，沒有達成共識。張平的單方支付行為是對李杰要約的實質性改變，應視為實際行為的新要約。李杰沒有接受并同意新的提議。收取4.5萬元，不能視為李杰在年租金10萬元的前提下，同意并主動接受張平的實際表現，應視為雙方未能就新要約達成協議，原租賃合同期滿后，張杰、張平未形成新的租賃關系。張萍對涉案房屋的繼續占有和使用，既不能確定也不能約定，應當予以騰退，并應當支付原合同期滿后繼續占有期間的房屋使用費。因此，判決駁回上訴，維持原判。本案爭議焦點是雙方協商的續簽合同是否成立。關鍵有兩點：一是承諾期限；二是未經約定的履行不能視為合同成立。承諾期內合同的訂立是雙方當事人表達意思、達成協議的過程。當事人的權利和義務是固定的，是合同的條款，至少是主要條款。合同應當以要約或者承諾的方式訂立。對方當事人理解要約的內容后，要約生效，受允諾人可以在一定期限內作出承諾，該期限為要約的有效期。要約人在要約中有特定期限的，受要約人應當在該期限內作出承諾。無特定存續期間的，要約以對話方式作出的，受要約人應當立即作出承諾，但當事人另有約定的除外。對話是要約人。受要約人不立即接受的，要約無效。

在這種情況下，雙方通過短信協商續租，雖然不是傳統的訂立合同的方式，但由于短信可以即時收發，雙方可以即時知道對方的意圖。因此，本案中雙方訂立合同的方式可以參照合同法規定的對話方式進行協商。一方發出要約后，另一方必須立即接受，否則要約無效。李杰要求年租金13萬元，但張萍沒有馬上接受，所以報價無效。同時，張×平要求租金10萬元，李×杰沒有立即承諾，雙方也沒有就合同價格達成協議。雖然在一審中，張萍表示愿意以13萬元的價格租房，但由于李杰的報價已經無效，張萍的接受并不產生訂立合同的效力。未經約定的履行不能視為合同的訂立，合同強調雙方的約定。為了保證協議的一致性，承諾的內容應當與要約的內容相一致。受要約人對要約作出實質性變更的，為新要約。有關合同標的、數量和其他主要條款的變更，是要約內容的實質性變更。在這種情況下，張×平打算10萬元房租，是對李×杰的報價的實質性改變，這是一個新的報價。《合同法》第二十二條規定：“承諾應當以通知方式作出，但根據交易習慣或者要約可以以行為方式作出承諾的除外。”在本案中，張平稱自己已經履行了合同，李杰已經接受，合同成立。不過，張和平的單方表現使李杰原來的報價發生了實質性變化。事實上，李杰以單方面行為表達了新要約，但李杰沒有接受。雙方仍未達成協議，合同也未形成。一方不能以履行為由“綁架”要約人，形成合同。從根本上講，合同法的最高原則是雙方當事人的約定。沒有協議就沒有合同，更不用說履行了。你知道嗎