出租人的瑕疵擔保責任有兩個條件:
1。租賃物有瑕疵,即標的物的質(zhì)量或者數(shù)量不符合約定的標準,或者不符合標的物的正常使用狀態(tài)。租賃物交付前或者交付后,出租人應(yīng)當對租賃物的瑕疵承擔責任。訂立合同時,承租人并不知道租賃物有瑕疵,也不存在可以免除出租人責任的情形。
然而,為了保證承租人的人身安全或健康,第二個條件在許多國家和地區(qū)不適用于房屋租賃。例如,《德國民法典》第544條規(guī)定:“當房屋或其他房屋處于其使用明顯有害健康的狀態(tài)時,即使承租人在簽訂合同時已經(jīng)知道這種有害狀態(tài),或者已經(jīng)放棄行使這種有害狀態(tài)的權(quán)利,不履行終止通知期限的,仍可以終止租賃關(guān)系。”我國臺灣地區(qū)《民法典》第424條規(guī)定:“租賃物是房屋或者其他居住地的,有危及承租人或者其同居者安全、健康的瑕疵的,承租人可以解除租賃關(guān)系即使在簽訂合同時明知有瑕疵或者已經(jīng)放棄終止合同的權(quán)利,也要終止合同,“之所以這樣規(guī)定,是因為住房是一種重要的不動產(chǎn),各國立法對不動產(chǎn)租賃都有專門的規(guī)定。同時,由于住房是一種非常特殊的商品,特別是住房,它是用來滿足公民基本生活需要的。對房屋租賃進行專門的法律調(diào)整,有利于穩(wěn)定社會秩序和人民生活。因此,在房屋租賃中,出租人應(yīng)對房屋質(zhì)量承擔嚴格的產(chǎn)品責任。也就是說,只要房屋質(zhì)量不合格,危及承租人的人身安全或健康,無論承租人在簽訂合同時是否知情,承租人都有權(quán)隨時解除合同。我國在制定合同法時,擴大了這一原則的適用范圍。這一原則不僅適用于房屋租賃,也適用于所有租賃物。根據(jù)本條規(guī)定,租賃物危及承租人安全、健康的,即使承租人在簽訂合同時知道租賃物不合格,也可以隨時解除合同。
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