市場(chǎng)上有什么樣的“住宅”產(chǎn)品？

服務(wù)式公寓

本質(zhì)：住宅

服務(wù)式公寓是指作為酒店管理、作為住宅建筑對(duì)待的公寓。可以看出，根據(jù)官方的定義，酒店公寓屬于住宅建筑，土地分類為住宅用地，使用年限為70年。雖然提供了酒店管理服務(wù)，但本質(zhì)上是住宅，屬于現(xiàn)行限購(gòu)范圍。其實(shí)，很少有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這類產(chǎn)品，這類樓盤絕對(duì)是非主流產(chǎn)品。

公寓式酒店

本質(zhì)：酒店

公寓式酒店是指按公寓（單元式）劃分，作為酒店建筑對(duì)待的酒店。公寓式酒店屬于商業(yè)性質(zhì)，土地分類為商業(yè)用地，土地使用年限為40年或50年。

雖然增加了“公寓”一詞，但它本質(zhì)上仍是一家酒店。而且，按照規(guī)定，這類房產(chǎn)只有一張大的房產(chǎn)證，不能單獨(dú)出售。整個(gè)物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司投資，然后由專業(yè)酒店公司管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于事業(yè)單位或公司，我們當(dāng)然不能把房子賣給個(gè)人。換言之，這種產(chǎn)品你我都沒(méi)有機(jī)會(huì)。

公寓式辦公室、行政住宅、行政公寓

本質(zhì)：辦公建筑

公寓式辦公室是指單元式小空間分割、獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。

公寓式辦公的本質(zhì)是辦公樓。該地塊屬于商業(yè)用地，土地使用年限為40年或50年，但與一般辦公樓不同，每層均設(shè)有公廁，公廁包括衛(wèi)生間和廚房。所謂的行政住宅和行政公寓只是銷售報(bào)表，沒(méi)有任何明確的定義。他們和前面的公寓辦公室沒(méi)什么不同。

物業(yè)公寓、物業(yè)酒店

精髓：酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一出租

本產(chǎn)品與以往產(chǎn)品不屬于同一類。一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)是，購(gòu)房者的目的不是自己住，而是委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和出租客房，從而獲得客房的利潤(rùn)分紅和酒店管理公司給予的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

類似住房有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？

優(yōu)點(diǎn)

價(jià)格低廉。它比同一區(qū)域的同品質(zhì)住房越來(lái)越便宜，尤其是在“單套不得低于150平方米”的規(guī)定出臺(tái)之前。

不限購(gòu)。在限購(gòu)城市，可以成功吸引大量的目標(biāo)群體。不斷飆升的房?jī)r(jià)和限購(gòu)令迫使部分剛性需求和投資者轉(zhuǎn)向樓市，進(jìn)而催生了這一市場(chǎng)的非理性繁榮。一些住宅項(xiàng)目位于非常好的位置，特別是在商業(yè)中心等市中心地區(qū)。這不是普遍性的，只能從具體項(xiàng)目的角度來(lái)討論。劣勢(shì)不能解決，沒(méi)有學(xué)區(qū)。這對(duì)首次置業(yè)者有影響，但對(duì)第二次置業(yè)者或投資者影響不大。尤其是單套面積控制后，公寓寫(xiě)字樓項(xiàng)目紛紛走“高端”路線，因?yàn)閱翁酌娣e已經(jīng)存在，而之前的剛性需求策略將受到極大的壓制。換言之，現(xiàn)在能買到公寓式辦公產(chǎn)品的人，往往不需要考慮安家。水、電、煤和房產(chǎn)都很貴。水、電、煤價(jià)基本上是居民樓的2.5-3倍，物業(yè)費(fèi)因項(xiàng)目而異。交易稅很高。主要原因是轉(zhuǎn)讓增值部分的稅率與一手購(gòu)房者的購(gòu)房稅率相差不大，而轉(zhuǎn)讓的稅率則由購(gòu)房者承擔(dān)，這當(dāng)然在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)。生活舒適度差。它主要涉及三個(gè)方面：戶型設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、商住是否混搭。以往同類住宅產(chǎn)品大多采用中央核心筒的小戶型設(shè)計(jì)，因此戶型不舒適；小區(qū)很可能只是一棟或幾棟樓下面有商場(chǎng)，因此沒(méi)有良好的小區(qū)環(huán)境；商住混居是普遍現(xiàn)象。當(dāng)你帶著蔬菜坐電梯時(shí)，站在對(duì)面的人很可能是一個(gè)西裝革履的上班族，這就帶來(lái)了很多居住問(wèn)題。

當(dāng)然，隨著公寓戶型的擴(kuò)大和產(chǎn)品定位的提高，目前的住宅產(chǎn)品不斷“住宅化”，而上述缺點(diǎn)在很多項(xiàng)目中幾乎不存在（只有商住混搭無(wú)法完全避免，在高端項(xiàng)目中也是如此）。

日照條件。目前，住宅樓的日照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行得越來(lái)越嚴(yán)格，基本沒(méi)有可鉆的余地，但住宅項(xiàng)目不需要陽(yáng)光審批。因此，無(wú)論住宅項(xiàng)目看起來(lái)多么漂亮，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)為你考慮陽(yáng)光問(wèn)題，銷售人員也不會(huì)向你提及。需求能否滿足，取決于你自己的現(xiàn)場(chǎng)判斷。

商業(yè)用地的使用年限只有40-50年，《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。關(guān)于這一點(diǎn)，法律專家進(jìn)行了大量的討論。作為普通市民，我們不知道。與住宅用地相比，有幾點(diǎn)是明確的：

住宅用地到期后，會(huì)自動(dòng)續(xù)期。只是說(shuō)到期后不能收回，不是說(shuō)不需要錢；

如果說(shuō)為了保護(hù)公民的基本生存權(quán)，住宅用地只收取少量的出讓金，而商業(yè)用地必須按照商業(yè)邏輯運(yùn)作，應(yīng)該收取更高的費(fèi)用，那么什么是擁有多套房子的業(yè)主？

顯然，多戶住宅的保護(hù)功能已經(jīng)不復(fù)存在。實(shí)際上，它是一種投資性房地產(chǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)是同一回事。這是一個(gè)穩(wěn)定的問(wèn)題。因此，我對(duì)商業(yè)用地將來(lái)要交高額土地出讓金的想法持保留意見(jiàn)。可能是糊的。價(jià)格上漲緩慢。住房早已不僅僅是居住的意義，更是最直接、最迫切的購(gòu)房需求。然而，縱觀以往的價(jià)格走勢(shì)，不難得出這樣一個(gè)結(jié)論：住宅樓的價(jià)格上漲速度快于住宅樓，這對(duì)住宅樓是致命的打擊。“準(zhǔn)住宅”值得買嗎？這個(gè)問(wèn)題太主觀了，每個(gè)人都有不同的看法。一方面，通州的商住樓限購(gòu)仍在進(jìn)行中，這可能不是個(gè)案；另一方面，商住樓限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)，在一定程度上增加了其稀缺性。對(duì)于這類住房的建議是：你應(yīng)該選擇目標(biāo)。

在一個(gè)好的位置買一個(gè)管理良好的房子。好的地理位置總是稀缺的。

在中央商務(wù)區(qū)購(gòu)買管理良好的小型房屋。中央商務(wù)區(qū)保障房需求旺盛，而小戶型保障房未來(lái)不太可能出現(xiàn)，這必然推高現(xiàn)房的估值。

買一套暫時(shí)處于貶值狀態(tài)的房子。由于居民樓長(zhǎng)期“不受歡迎”，實(shí)際上，在一些地區(qū)，存在不少被低估的居民樓，這就需要有足夠的眼光和勇氣。事實(shí)上，限購(gòu)事件已經(jīng)給人一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，住宅樓也可能成為稀缺產(chǎn)品。衡量住宅價(jià)值的最佳量化標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑是租金。住宅價(jià)格的降低為業(yè)主獲得更高的租金回報(bào)率提供了可能。

如果我們考慮自住，選擇居住建筑作為改善型住房（更大、更舒適、位置更好），那么除了上述因素外，還應(yīng)該更仔細(xì)地考慮社區(qū)的管理、規(guī)模和景觀綠化。

原則上，首次置業(yè)者不建議購(gòu)買住宅產(chǎn)品（限購(gòu)150平方米以下，其實(shí)不可能再買新房，而且只能買二手小房子），因?yàn)楫吘褂袘艏葎傂砸蛩兀叻績(jī)r(jià)等等。但如果你因?yàn)檫@些限制而坐立不安，你必須做出自己的判斷。

堅(jiān)決避免管理混亂、戶型不合理、居住不舒適的住宅產(chǎn)品。

以上建議僅適用于一二線城市。只在