2003年11月1日，乙方廖某與甲方李某、鄧某、陳某簽訂土地租賃協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，甲方將甲方集體所有的700畝土地租賃給乙方廖某20年。甲方簽字人為李、鄧、陳村民。協(xié)議書由村民委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府蓋章，但租賃土地未經(jīng)甲方村民集體決議批準(zhǔn)。土地租賃協(xié)議的簽字人李、鄧、陳不是村民選出的代表。協(xié)議簽訂后，乙方廖某在租賃土地上種植桉樹，并于2013年將桉樹全部砍伐。在租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲方與丙方劉某簽訂《山地承包合同》，將上述租賃土地承包給劉某。三方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，甲方認(rèn)為未經(jīng)集體同意，乙方簽訂的土地租賃協(xié)議無(wú)效，乙方與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協(xié)議無(wú)效。乙方認(rèn)為該土地已出租十年，村民每年收取租金，視為對(duì)本協(xié)議的認(rèn)可，本合同為有效合同。同時(shí)，乙方認(rèn)為甲、丙方簽訂的合同未經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于一地兩租，損害了乙方利益，合同無(wú)效。因此，甲乙雙方均向法院提起訴訟，確認(rèn)對(duì)方簽訂的合同無(wú)效。法院判決認(rèn)為，發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上村民代表同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。被告廖某與甲方村民李某、鄧某、陳某簽訂的《土地租賃協(xié)議書》，未經(jīng)集體同意，違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，雙方于2003年11月1日簽訂的土地租賃協(xié)議無(wú)效。丙方是甲方集體以外的個(gè)人，其承包集體土地，除需經(jīng)甲方村民小組成員三分之二以上或者村民代表三分之二以上同意外，還需經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。因此，甲、丙方簽訂的合同雖經(jīng)集體決議通過，但未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬無(wú)效合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)實(shí)行家庭承包。對(duì)不適合家庭承包的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等承包形式。”同時(shí)，第三十二條規(guī)定“家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，依法可以通過轉(zhuǎn)包、租賃、交換、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓”，可見農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)只能采取承包經(jīng)營(yíng)制度，但不是租賃管理系統(tǒng)。經(jīng)許可的土地租賃，只能由承包人在家庭承包后出租，屬于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍，農(nóng)村土地所有人即用人單位不得出租。據(jù)此，甲方作為集體土地所有人，無(wú)權(quán)與乙方簽訂土地租賃合同，乙方與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協(xié)議實(shí)際上是一份土地合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條、第四十八條的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織成員在同等條件下，優(yōu)先以其他方式承包農(nóng)村土地。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)事先征得集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集體村民，承包集體土地須經(jīng)集體同意。甲方的簽字人李、鄧、陳不是村民代表。不召開村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的，無(wú)權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方。由于雙方簽訂的協(xié)議違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。

村民每年收取的租金能被視為默許還是認(rèn)可？乙方已承包土地十年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超出了法律規(guī)定的訴訟時(shí)效？《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定，用人單位將農(nóng)村土地承包給集體管理人，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包農(nóng)村土地，必須經(jīng)三分之二以上成員同意三分之二以上的村民代表組成的集體經(jīng)濟(jì)組織，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。因甲、丙方簽訂的合同未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，合同是否無(wú)效或合同效力待定。土地合同有效嗎？如果只是按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，必須符合兩個(gè)有效條件：一是需要三分之二以上村民集體或者三分之二以上村民代表的同意，需報(bào)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)。這兩個(gè)要素都是不可或缺的。乙方與甲方村民李、鄧、陳簽訂的《土地租賃協(xié)議》違反了“民主協(xié)商程序”的強(qiáng)制性法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”，由于無(wú)效合同從一開始就是無(wú)效的，原告的訴訟不超過法定訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議無(wú)效。甲、丙方簽訂的《土地承包合同》雖經(jīng)甲方集體決議通過，但未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬無(wú)效合同。因此，根據(jù)上述規(guī)定，法院作出相應(yīng)判決，認(rèn)定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)規(guī)范合法，保護(hù)村民和集體合法權(quán)益。你知道嗎