出租人能否單方面解除合同?案件簡介:原告(反訴被告):耿×銀被告(反訴原告):秦×海2007年1月1日,耿×銀(乙方)與秦×海(甲方)簽訂土地合同,約定甲方委托管理中國土地中國人民解放軍駐西北王鎮土井村**和**地區部隊合同期限為2007年1月1日至2010年1月1日,年承諾每畝450元。乙方保證按時向甲方支付土地承包費。每逾期7天,甲方應收取年租金的10%。逾期15天,甲方有權解除合同。合同簽訂后,耿×銀于2007年9月24日向秦×海支付土地承諾款19.350元。此后,耿×銀起訴北京市海淀區人民法院撤銷雙方簽訂的合同,要求秦×海賠償損失133182元。2008年4月2日,北京市海淀區人民法院作出(2007)海民總字第26110號民事判決,認為耿×銀、秦×海簽訂的土地合同合法有效。耿寅以秦×海不能提供權力為由,要求解除合同并賠償損失,缺乏事實和法律依據。判決駁回了耿茵的訴訟請求。判決已發生法律效力。
在本案審理過程中,秦×海說,他在2007年12月1日前打電話給耿×銀,要求耿×銀支付合同費,但耿×銀說他不會這樣做。當他一再要求耿寅支付合同費而耿寅置之不理時,他認為耿寅不會繼續承包。耿寅對此予以否認,稱他沒有打電話給秦海說不再承包土地。相反,他多次要求秦*海支付承包費,但秦*海不接受,并表示不能再將土地承包給他。為此,秦×海申請證人金×生、李×生、張志出庭作證,但他們的證詞相互矛盾。在本案審理過程中,耿×銀表示,按照慣例,耿×銀在種地前應先交納費用,即耿×銀應在2008年1月1日前交納2008年承包費。對此,耿×銀表示,合同中對承包費的支付時間沒有約定,只要在合同期內,即2008年12月31日前支付承包費。
在訴訟中,雙方同意耿×銀只是沒有支付2008年的合同費。此外,經秦*海同意,耿*印在承包地上蓋了8間平房。耿寅說,這房子現在歸他管,但沒有賣掉。
上述事實有耿印、秦海簽訂的土地合同、海民總字(2007)第26110號民事判決書、房屋照片等證據材料以及本案的法庭筆錄等佐證。法院認為,耿寅與秦海簽訂的土地合同不違法,應當有效。
在本案中,秦×海要求解除合同的主要原因是耿×銀沒有按時支付承包費,并明確向他表示不承包土地。雙方簽訂的土地合同中沒有明確約定合同款的具體支付日期。秦海主張,應以雙方的做法為準,即先交錢后種地,缺乏事實和法律依據。因此,秦×海主張耿×銀2008年未按合同約定支付合同款,法院不予支持。對于秦*海的訴訟請求,耿*印明確表示不愿意繼續履行合同,證據不足,法院不予支持。因此,在本案中,秦*海不享有單方解除合同的權利,其提出的解除合同反訴請求缺乏事實和法律依據,法院不予支持。法院也不支持以合同終止為由提出的房屋拆遷和損失賠償的反訴。據此,耿×銀繼續履行合同的主張,得到了法院事實和法律的支持。綜上所述,根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條的規定,法院作出如下判決:。原告耿茵與被告秦海簽訂的土地合同繼續履行,被告秦海在判決生效后15日內將合同約定的43畝土地交付原告耿茵承包使用;二是駁回原告秦海的反訴。
本案受理費為70元(原告已預交35元),由被告秦海承擔,其中35元應在判決生效后7日內交法院,其余35元應在判決生效后七日內直接支付給原告耿茵。
反訴案件受理費35元,由反訴原告秦×海(已支付)承擔。
律師分析:
本案屬于平等民事主體之間的合同糾紛,法院審理主要集中在秦*海是否享有單方解除土地合同的權利。因此,在分析本案時,我們需要從以下幾個方面梳理線索:第一,單方解除合同權本身是一種什么樣的權利,合同的解除有兩種形式:雙方解除合同和單方解除合同,以及單方解除合同權也包括兩種形式,即單方面協議終止和單方面法律終止。單方協議解除是指合同雙方在合同中約定了一定的解除情形。解除情形發生時,有權解除的一方當事人可以單方意思表示解除合同,未經對方當事人同意。單方法定解除是指在一定情況下,有權解除合同的一方當事人可以依法直接行使合同解除權,從而達到解除合同的目的。當事人行使單方解除權的,合同關系消滅,應當是一種成立權。其次,秦*海無權單方面終止合同。
單方解除協議是指雙方當事人在合同中約定一定的解除情形。在這種情況下,有權解除合同的一方當事人可以單方意思表示解除合同,不經對方當事人同意。秦×海、耿×銀雖約定必須按時交納土地承包費,每逾期7天收取年租金的10%,逾期15天甲方有權解除合同。但是,預定日期尚未確定,合同中也沒有規定何時支付土地合同款。由于原告僅在2007年9月支付了本年度的租金,根據秦×海的訴訟請求,原告不能在2007年12月31日之前支付2008年的租金。因此,秦*海此時無權單方面終止合同。因此,法院在審理本案時不支持被告的訴訟請求,這是符合法律依據的。
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