房屋承租人的優(yōu)先購買權,是指房屋出租人要出售租賃房屋的,應當在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。承租人行使優(yōu)先購買權的,應當在出租人履行通知義務后15日內(nèi)明確購買,否則視為放棄優(yōu)先購買權。此外,有房屋共有人優(yōu)先購買、出租人將房屋出售給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并辦理登記手續(xù)三種情形的,承租人無權行使優(yōu)先購買權。
原所有人在出售房屋時未在合理期限內(nèi)通知承租人,在同等條件下侵犯承租人優(yōu)先購買權的,承租人可以要求原所有人承擔由此造成的損失,但承租人不能主張原業(yè)主與新業(yè)主簽訂的房屋買賣合同無效?!吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定,“買賣不違反租賃”是指租賃期間租賃物的權屬發(fā)生變化,不影響租賃合同的效力。租賃期間租賃房屋權屬發(fā)生變化的,承租人可以請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。出租人未將房屋出租的事實告知善意買受人的,應當賠償買受人損失。(1) 拆遷費又稱拆遷補貼,因拆遷造成承租人損失的,應當根據(jù)實際情況予以補償。搬遷補助可由被拆遷人與承辦人協(xié)商解決,也可由被拆遷人直接補償承租人?;蛘甙凑諊液捅臼幸?guī)定的貨物運輸價格和設備安裝價格計算的設備搬遷安裝費用。
(2)臨時安置補助(過渡費)
拆遷前經(jīng)協(xié)商可以安排另一房屋作為經(jīng)營場所的,臨時安置補助可適當補償。不能作為經(jīng)營場所的,按照實際損失賠償。一些地方規(guī)定,被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的,拆遷人可以給予搬遷獎勵費。(4) 因拆除非住宅房屋而停業(yè)的,拆遷人應當給予適當補償?!币虼耍凶馊艘虿疬w停止生產(chǎn)、經(jīng)營的,承租人有權要求相應的賠償。《合同法》第223條第(1)款規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以對租賃物進行改良或者增加其他物項”,承租人改良或者增加的物項主要體現(xiàn)在房屋的裝修和附加設施上。承租人與被拆遷人對該項改造、增設有約定的,按約定處理;沒有特別約定或者約定不明確的,應當向承租人支付該部分的拆遷補償金。(6) 補償區(qū)位差異的區(qū)位有兩種:房屋區(qū)位和土地區(qū)位。有人認為拆遷時房屋和土地的位置差應該補償,但這是對位置的誤解。以動產(chǎn)房為例,當房屋搬到不同區(qū)域時,房價是不同的,但房屋本身沒有變化,只有土地的位置發(fā)生了變化,即房屋的位置來自土地的位置,所以拆遷補償中的位置是指土地的位置,房屋位置和土地位置之間的差異不需要補償。
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