第一部分是房屋租賃糾紛的特點(diǎn)及防范措施。目前，房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式和特點(diǎn)如下：1。此類(lèi)糾紛占房屋租賃糾紛的70%，是房屋租賃糾紛的主要形式。當(dāng)事人所欠的租金從幾千元到幾十萬(wàn)元不等。企業(yè)因拖欠租金被拖累的情況并不少見(jiàn)。這些爭(zhēng)端的起因與經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅有很大關(guān)系。一九九七年的金融風(fēng)暴，不僅嚴(yán)重打擊了香港經(jīng)濟(jì)的泡沫，也對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響。這導(dǎo)致許多寄生在泡沫經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而這些企業(yè)和個(gè)人基本上都是為了生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、辦公甚至居住而租房。大量拖欠租金和租金糾紛接踵而至。2未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋用途的糾紛。這種糾紛近年來(lái)不少。比如八卦嶺、上步、車(chē)公廟等工業(yè)區(qū)，原來(lái)的建筑大多是廠房，現(xiàn)在大多改為商業(yè)用房。其中，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途的業(yè)主或承租人占很大比例。這類(lèi)房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，很容易發(fā)生租賃糾紛。三。因未簽訂書(shū)面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完整，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛的。由于缺乏法律知識(shí)，或者怕麻煩，計(jì)劃簡(jiǎn)單，特別是農(nóng)村股份公司的村民租房時(shí)，很少簽訂書(shū)面合同，留下糾紛的種子。4為逃避管理，偷逃稅費(fèi)，變相發(fā)生租金糾紛。一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅，與承租人串通，以承包、合資、承包甚至借款等名義變相出租房屋。因此，一些承租人不僅拒付租金，還要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致租賃雙方發(fā)生糾紛。由于當(dāng)事人逃避管理和法律，糾紛發(fā)生后，合同往往因其行為的違法性而失效，并不能得到法律的有效保護(hù)。。5在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上，欠租戶(hù)聯(lián)手拒付租金，引發(fā)租賃糾紛。一些虧本經(jīng)營(yíng)或利潤(rùn)較低的承租人為了彌補(bǔ)堤內(nèi)堤外的損失，聯(lián)系幾個(gè)小房東（承租人）拒付租金，即少交或不交租金，以此轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而且，如果出租人的處理方式不當(dāng)或租賃房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途等方面存在缺陷，很容易產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)，這將導(dǎo)致市場(chǎng)上所有承租人拒付租金甚至索賠損失。兩個(gè)。它一方面反映了租賃市場(chǎng)的繁榮，同時(shí)也暴露出許多問(wèn)題。如果不采取一些有效的防范措施和解決辦法，不利于市場(chǎng)的發(fā)展和成熟。我在這里談幾點(diǎn)看法，以便拋磚引玉。。1出租人應(yīng)當(dāng)依法簽訂租賃合同，依法出租房屋。這里強(qiáng)調(diào)的是合法性。房屋租賃關(guān)系只有合法，才能有效。合法有效，不僅可以大大減少租賃糾紛的發(fā)生，而且是當(dāng)事人保護(hù)自己最實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法有效，首先要依法簽訂書(shū)面租賃合同，并在合同中明確約定租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，俗稱(chēng)“先惡人后君子”。其次，合同內(nèi)容不應(yīng)違法。房屋功能為住宅或者工廠的，未經(jīng)有關(guān)職能部門(mén)批準(zhǔn)，不得在合同中變更房屋功能，出租作商業(yè)用途。第三，房屋租賃法律關(guān)系是一種特殊的民事法律關(guān)系。為了合法有效，除了真實(shí)一致地表達(dá)雙方的意思表示和合同的法律內(nèi)容外，還需要法律形式的要求。比如，出租人必須持有政府職能部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，且必須在房屋租賃合同簽訂后10日內(nèi)到房屋租賃管理部門(mén)登記。2簽訂合同前，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)能力有必要的了解，不得盲目將房屋出租給無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。一些租賃糾紛的發(fā)生，往往與出租人在出租房屋時(shí)的盲目性有關(guān)。在現(xiàn)實(shí)生活中，有些業(yè)主因?yàn)榉课菘罩枚幕拧Ｖ灰饪统霈F(xiàn)，無(wú)論他是否有能力支付租金，他都會(huì)草率簽合同，甚至不簽合同就把房子交給對(duì)方。因此，當(dāng)對(duì)方付不起房租時(shí)，他們會(huì)注意到自己沒(méi)有能力支付房租。這種糾紛發(fā)生后，受害的一定是出租人。即使法院通過(guò)訴訟決定對(duì)方支付租金，也可能難以執(zhí)行。