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房屋租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 286人看過

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)一般包括兩種主張：一是請求出租人與第三人之間買賣合同無效，二是請求與出租人在同等條件下訂立買賣合同。這兩項(xiàng)權(quán)利要求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的體現(xiàn)。為避免訴訟，有效保障承租人優(yōu)先購買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，判斷出租人與第三人之間買賣合同無效時(shí)，可以直接判斷承租人與出租人之間買賣關(guān)系的成立。出租人依法交付房屋，承租人支付購房款（同等條件、同等期限）。不明確的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)可能無法實(shí)現(xiàn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要買賣合同被宣告無效，就不需要強(qiáng)行判斷承租人與出租人之間優(yōu)先購買關(guān)系的成立。只要出租人出售房屋，承租人就可以再次主張優(yōu)先購買權(quán)。

上海市高級人民法院認(rèn)為，承租人在訴訟過程中僅主張確認(rèn)買賣合同無效，但不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院解釋后不改變主張的，該主張不予支持。原因在于：優(yōu)先購買權(quán)作為法律賦予承租人的一項(xiàng)權(quán)利，其目的是保證承租人能夠相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。因此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效。也就是說，申請無效宣告是一種手段，而不是目的。法律規(guī)定保障承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的目的。如果當(dāng)事人不主張購買，就意味著他沒有達(dá)到這個(gè)目的的意思。因此，沒有必要繼續(xù)保護(hù)他們。因此，如果承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，而只是要求確認(rèn)合同無效，則不應(yīng)予以支持。

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