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寧波
房屋租賃糾紛及風險防范
司法解釋進一步限制了承租人優先購買權的適用，明確承租人在下列情形下無權主張優先購買房屋：房屋共有人行使優先購買權；出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；承租人在出租人履行通知義務后15日內未明確購房的；第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續。因此，承租人不能要求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。當然，以第三方的購買價格購買租賃房屋是不可能的，只能向出租人索賠。承租人未經出租人同意轉租的，是否可以隨時主張轉租無效？答案是否定的，為了保持交易的穩定性，司法解釋規定出租人知道或者應當知道承租人轉租的情況，但在6個月內沒有提出異議，無權以承租人不同意為理由要求解除合同或者認定轉租合同無效。作為出租人，知道承租人擅自轉租的，應當在六個月內及時行使權利。在司法實踐中，我們經常會遇到出租人因訴訟時效已過而不能主張租金的情況。租金糾紛的訴訟時效為一年，不同于一般的兩年訴訟時效。再者，雖然租賃關系仍然存在，但由于租金是分期支付的，相對而言，每期租金對應不同的訴訟時間。
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