[案情]

趙某于2008年6月租用孫某商鋪，約定租金2000元/月，并根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，租期3年。當(dāng)時(shí)，趙某向該店原租戶支付了9000元過戶費(fèi)，孫某也知道此事。租期屆滿后，趙某和孫某雖未續(xù)約，但始終支付租金，孫某也未提出續(xù)約，且始終收到租金。2014年5月，孫某讓趙某收回店鋪，2個(gè)月內(nèi)搬走。趙某要求孫某按市場(chǎng)價(jià)（同面積過戶費(fèi)20萬元）搬出該店，否則他將繼續(xù)租用該店。

[分歧]

在這種情況下，承租人是否可以要求房東賠償過戶費(fèi)有兩種不同的意見：

第一種意見是承租人無權(quán)要求房東賠償過戶費(fèi)。理由是，本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成了無限期租賃合同關(guān)系，孫某可以通知趙某在合理期限內(nèi)解除合同，而店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)并非趙某的預(yù)期利息。在這種情況下，孫某不需要賠償趙某的轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)。第二種意見是，承租人可以要求業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)償過戶費(fèi)。原因是，過戶費(fèi)是商業(yè)活動(dòng)中的通行做法，應(yīng)按慣例辦理。主租客收回商鋪，不僅有商鋪使用權(quán)，還有權(quán)收取過戶費(fèi)。房東繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該店，并有權(quán)要求下一個(gè)租戶收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

[評(píng)論與分析]

作者同意第一種觀點(diǎn)，即房主無需補(bǔ)償房客的過戶費(fèi)。主要原因如下：

首先，合同法第113（1）條規(guī)定：“一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對(duì)方造成損失的，賠償損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括合同法領(lǐng)域的合同履行，期待利益的前提應(yīng)當(dāng)是對(duì)方違約。本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成不規(guī)范租賃合同。只要在合理期限前通知趙某，孫某可以隨時(shí)解除合同。因此，孫某并不違約，也不需要賠償趙某的轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)。

其次，如果租賃合同中沒有規(guī)定店鋪可以轉(zhuǎn)讓，趙某無權(quán)轉(zhuǎn)讓店鋪并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。《合同法》第二百二十四條第二款：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”。如果趙某擅自轉(zhuǎn)讓門店并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，孫某可以與趙某解除租賃合同。如果主合同無效，趙某與他人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效，趙某收取的過戶費(fèi)需要返還給他人，在這種情況下，店鋪過戶費(fèi)不是趙某的預(yù)期利益。在原案中，趙某與孫某簽訂的租賃合同內(nèi)容未作說明，因此趙某是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓門店無法確認(rèn)。最后，在租賃合同期滿或租賃合同終止后，出租人也有權(quán)收回門店，繼續(xù)租賃門店并收取過戶費(fèi)，不造成原承租人損失，也不需要賠償原承租人。筆者認(rèn)為，出租人需要向承租人賠償過戶費(fèi)的情形有兩種。一是租賃合同約定承租人可以轉(zhuǎn)讓但尚未實(shí)際轉(zhuǎn)讓，出租人違約。此時(shí)，法院需要審查轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否為不可避免的間接損失。二是租賃合同約定承租人可以轉(zhuǎn)讓并已實(shí)際轉(zhuǎn)讓，或者租賃合同未約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用承租人可以轉(zhuǎn)讓但已實(shí)際轉(zhuǎn)讓并經(jīng)出租人同意的，承租人已收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。因出租人違約，承租人需要退還過戶費(fèi)的，承租人可以要求出租人賠償過戶費(fèi)。你知道嗎