《中華人民共和國物權法》第七十七條業主不得違反法律、法規和管理規定，將房屋改為商品房。業主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規和管理規定外，還應當征得利害關系人的同意。一是不必遵守法律法規和管理規定。

所謂必須符合法律法規的規定，是指住宅用房轉為經營性住房，不能違反有關法律法規對住房真實狀況和質量標準的要求。如《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自改變建筑主體和承重結構的；

（2）將無防水要求的房間或陽臺改為衛生間或廚房房間；

（3）擴大承重墻上原有門窗的尺寸，拆除連接陽臺的磚混墻；

（4）破壞房屋原有節能設施，降低能耗節能效果；

（5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。在本項措施中，“建筑主體”是指建筑主體的結構形式，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻、連接點和基礎，本法所稱的承重結構，是指將其自身重量和各種外力直接傳遞到地基上的主要結構構件及其連接點，包括承重墻、柱、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋頂桁架，懸索等

因此，企業違反上述法律規定，擅自改變住宅原有結構，嚴重影響房屋質量和安全的，是法律禁止的，不能作為營業用房使用。《物業管理條例》與《物業管理條例》中的業主公約具有同等法律意義。是全體業主或業主大會為管理住宅小區而制定的一系列管理規定。居住區管理條例禁止的與住宅改造有關的行為，不得將住宅改為商品房。二是不需要征得利害關系人的同意。

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定，所謂有利害關系的業主將其房屋變更為營業用房，建筑物內的其他業主應認定為“有利害關系的業主”如《物權法》第77條所述。在建筑面積內，聲稱對自己有利害關系的建筑物以外的業主，應當證明其房屋價值和生活質量已經或者可能受到不利影響。”根據法律規定，可以認定，在住宅小區內，企業要將該住宅作為企業的經營場所，必須征得樓內其他業主的同意，特別是鄰近鄰居的同意，方可改變該住宅的用途。

同時，在工商登記過程中，企業以住所為登記地的，工商部門還將要求申請人提供樓內其他業主同意的書面證明，方可登記。

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