從建設工程的構成要件和民事行為效力的基本要求分析,建設工程的轉讓應當具備以下條件:(1)轉讓人應當具有房地產開發經營資格(但轉讓人不用于再轉讓或者轉讓)商品房交易后轉讓的項目,不受經營范圍的限制);(2)轉讓人應持有土地使用權證或依法取得的土地使用權(3)已經取得一定的投資額(因為最高法院沒有限制土地轉讓的投資比例)在使用權“答問”中,這一原則也適用于轉讓項目)、三通一平(通路、水電和場地平整,即土地開發的基礎設施和配套設施)、工程地質勘察和建筑設計等項目已經完成的;(4) 已取得建設工程規劃許可證;(5)已取得施工許可證,完全具備開工以上條件。只有符合這些條件,建設項目才能交易。建設項目轉讓需要辦理的主要手續包括:(一)土地使用權轉讓審批登記手續;(二)規劃建設許可更名手續;(三)根據不同地區的管理要求,工程建設單位辦理更名手續,還應當向原審批部門提出申請。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》,《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設工程轉讓合同糾紛適用的基本法。在實踐中,要注意建設工程轉讓的實質條件與形式條件之間的關系和界限。所謂實質條件,就是建設工程轉讓的五個條件,是審查和確定建設工程轉讓有效性的基本要素。所謂形式條件,是指建設工程轉讓需要履行的上述三個主要程序,是工程轉讓合同中應當履行的具體內容。因為建設工程轉讓合同是一般銷售合同而不是正式合同。出讓人具備實質條件后,表明已形成完整的建設項目,出讓人有權處分。因此,實體條件是判斷轉讓是否合法有效的標準。工程權利的轉讓只是建設工程轉讓合同雙方追求的目標。在工程轉讓合同中,出讓人的權利是取得對價同時轉讓建設工程的權利,受讓人的權利是取得建設工程的權利同時支付對價。建設工程轉讓、更名登記程序只是建設工程轉讓合同履行的內容和結果。因此,形式條件只是審查和確定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義,在于建立審查和認定建設工程轉讓效力的標準,區分責任和是非。對具備轉讓條件但未辦理建設工程轉讓登記手續的,可以認定為有效,責令限期辦理,它充分保護了各方當事人的合法權益,客觀上規范了各方當事人的交易行為。民事審判活動對于促進、調整和服務于社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善具有積極而重要的作用。從實際出發,依法公正合理審理房地產項目轉讓合同糾紛案件,規范當事人的交易行為,保護當事人的合法權益,是當前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務,并在總結實踐經驗的基礎上,為主管機關建立適合房地產業發展的完善的管理體制奠定了基礎。為了起到拋磚引玉的作用,開拓辦案思路。
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簡介:
練虎律師(咨詢 :18244443833),畢業于中國政法大學,法學本科,四川黎明律師事務所專職律師,中華全國律師協會會員,具有私募基金從業資格、知識產權管理師等。曾先后就職于北京市京師律師事務所、北京市浩東律師事務所,積累了豐富的辦案經驗,加入四川黎明律師事務工作后,為北京、成都、達州、大竹等各地多家企業提供法律顧問服務,成功辦理了大量的民商、刑事案件,具備豐富的訴訟實戰經驗和法學理論功底,現為華律網,法律快車網、律師365網等首席推薦律師。
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