從建設工程的構(gòu)成要件和民事行為效力的基本要求分析，建設工程的轉(zhuǎn)讓應當具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人應當具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但轉(zhuǎn)讓人不用于再轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)讓）商品房交易后轉(zhuǎn)讓的項目，不受經(jīng)營范圍的限制）；（2）轉(zhuǎn)讓人應持有土地使用權(quán)證或依法取得的土地使用權(quán)（3）已經(jīng)取得一定的投資額（因為最高法院沒有限制土地轉(zhuǎn)讓的投資比例）在使用權(quán)“答問”中，這一原則也適用于轉(zhuǎn)讓項目）、三通一平（通路、水電和場地平整，即土地開發(fā)的基礎設施和配套設施）、工程地質(zhì)勘察和建筑設計等項目已經(jīng)完成的；（4） 已取得建設工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上條件。只有符合這些條件，建設項目才能交易。建設項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的主要手續(xù)包括：（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批登記手續(xù)；（二）規(guī)劃建設許可更名手續(xù)；（三）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，工程建設單位辦理更名手續(xù)，還應當向原審批部門提出申請。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設工程轉(zhuǎn)讓合同糾紛適用的基本法。在實踐中，要注意建設工程轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)條件與形式條件之間的關(guān)系和界限。所謂實質(zhì)條件，就是建設工程轉(zhuǎn)讓的五個條件，是審查和確定建設工程轉(zhuǎn)讓有效性的基本要素。所謂形式條件，是指建設工程轉(zhuǎn)讓需要履行的上述三個主要程序，是工程轉(zhuǎn)讓合同中應當履行的具體內(nèi)容。因為建設工程轉(zhuǎn)讓合同是一般銷售合同而不是正式合同。出讓人具備實質(zhì)條件后，表明已形成完整的建設項目，出讓人有權(quán)處分。因此，實體條件是判斷轉(zhuǎn)讓是否合法有效的標準。工程權(quán)利的轉(zhuǎn)讓只是建設工程轉(zhuǎn)讓合同雙方追求的目標。在工程轉(zhuǎn)讓合同中，出讓人的權(quán)利是取得對價同時轉(zhuǎn)讓建設工程的權(quán)利，受讓人的權(quán)利是取得建設工程的權(quán)利同時支付對價。建設工程轉(zhuǎn)讓、更名登記程序只是建設工程轉(zhuǎn)讓合同履行的內(nèi)容和結(jié)果。因此，形式條件只是審查和確定轉(zhuǎn)讓義務是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義，在于建立審查和認定建設工程轉(zhuǎn)讓效力的標準，區(qū)分責任和是非。對具備轉(zhuǎn)讓條件但未辦理建設工程轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，可以認定為有效，責令限期辦理，它充分保護了各方當事人的合法權(quán)益，客觀上規(guī)范了各方當事人的交易行為。民事審判活動對于促進、調(diào)整和服務于社會主義經(jīng)濟基礎的鞏固、發(fā)展和完善具有積極而重要的作用。從實際出發(fā)，依法公正合理審理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護當事人的合法權(quán)益，是當前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務，并在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎上，為主管機關(guān)建立適合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的管理體制奠定了基礎。為了起到拋磚引玉的作用，開拓辦案思路。

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