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寧波
你對財產所有權了解多少
來源:
律霸小編整理
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2021-03-30
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我國房地產市場正處于由計劃體制向市場體制的過渡時期。在這一時期，房地產市場上出現了許多不同的所有權狀態。作為首都北京，各機關、團體、企事業單位的隸屬關系復雜，適用政策也不盡相同，增加了房地產權屬的多樣性。以下是北京樓市房地產權屬形式的簡要介紹，供讀者在購房過程中參考。商品房：指直接向開發商購買的房地產。這類住房的建設用地一般通過出讓方式取得。開發商取得土地使用權后，向國家繳納土地出讓金。個人購買房地產時，房價還包括土地出讓金。房屋再次轉讓時，無需繳納土地出讓金。買賣雙方只承擔規定的稅費，即土地出讓金，但這種產權俗稱“大產權”。以海淀區為例，該類產權房的房產證號為“海碧字××號”。
在二手房市場上，轉讓的“小產權”住房和按市場價購買的公房，再次轉讓時相當于商品房（“大產權”住房）。轉讓的“小產權”房屋的房產證號為“海碧一字第×”。已購公房：指在房改過程中作為私有產權購買的原公房。這類住房的建設用地大部分是通過劃撥方式獲得的。原單位未繳納土地出讓金，個人購買價款不含土地出讓金。再轉讓的，應當繳納土地出讓金。俗稱“小產權”。根據購買時支付的價格，有兩種購買方式：標準價和成本價。按成本價購買的房屋，房產證號為“海私成字×”號。按標準價購買的房屋，其房產證號為“海私標字××”號。轉讓時，必須支付價款的6%，方可按成本價出售。經濟適用房：經濟適用房也是直接向開發商購買的，所以是一種特殊的商品房。與普通商品房相比，政府免收土地出讓金（個人購房時房價不含土地出讓金），降低了開發商的部分稅費，限制了開發商的利潤空間，因此房價較低。同時，也限制了購買人群，只有符合一定條件的人才可以購買。再次出讓時，買受人不再受限制，而是要交納土地出讓金。從這個角度看，經濟適用房應該屬于“小產權房”。直管公房：指購買的北京市直管公房。按照目前的政策，直管公房可以上市，原產權單位不能阻撓，而且交易過戶手續和交易稅費都比較明確。自管公房：是指購買的中央直屬或企事業單位自管的公房。按照現行政策，經原單位同意自行管理的公房可以與直接管理的公房掛牌交易進行比較。其實，中央直屬機構一般不能上市交易，有“國家前綴”的企事業單位自理公房，有的單位同意上市，有的不同意。房屋使用權：指公共租賃住房，因此享有房屋使用權。目前，房屋使用權轉讓只是一個試點，相關手續和稅費也不是很清楚。二手房，通俗點說，二手房指個人（也可以是單位或組織）購買后再將房子賣出去。它主要不同于開發商直接銷售的房地產（即“一手房”）。上述各種權屬狀況的房屋可以成為二手房。由于二手房市場已購公房交易量大，不少人甚至誤以為二手房是已購公房。事實上，商品房在二手房中的比重越來越大。與購買的公房相比，二手商品房普遍比較新，戶型結構比較合理，價格也比同類型的一手房具有更明顯的優勢。很多房主出于特殊原因出售，即使剛買了也從來沒有住過，出售時，也比市場價低很多。很多時候，要買同一樓盤（或同一類型）的一手商品房，買二手商品房要好得多。目前，一些有實力的大型房地產經紀公司看好具有巨大發展潛力的二手商品房市場。信義天房地產經紀公司還成立了商品房部，主要從事商品房過戶的代理和中介業務。
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