首先,關(guān)于合同的效力。
以他人名義購房,是指以他人名義申請舒適型住房或限價房。名義購房人與實際購房人簽訂合同,約定實際購房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義購房。當(dāng)政府允許轉(zhuǎn)讓時,房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)讓給實際購房者,實際購房者將向名義購房者支付報酬或購房款,這種合同在考慮價格與市場價格的差額時是否有效?在履行合同的過程中,如果發(fā)生爭議,很可能被視為無效。主要原因應(yīng)該從政府推出經(jīng)濟適用房和限價房的目的考慮。為了解決中低收入家庭的住房問題,改善全社會的居住條件,政府推出了這一特殊群體優(yōu)惠政策,在發(fā)展經(jīng)濟適用房和限價房方面,政府在限價房的過程中應(yīng)該更加重視,政府一般需要通過不同的方式和渠道給予財政補貼。事實上,名義購房者的轉(zhuǎn)讓,是以符合政府規(guī)定條件的購房權(quán)為基礎(chǔ)的。這種合同有效的,原不符合購房條件的人將購買舒適房或限價房,原應(yīng)享受舒適房或限價房的人的住房條件不變,但沒有改善,這與政府推出經(jīng)濟適用房和限價房的初衷背道而馳,從而違背了公共利益。其次,即使買賣雙方不反對這種合同的有效性,這種合同也有巨大的風(fēng)險。第一種風(fēng)險可稱為主觀風(fēng)險,即名義買方在簽訂合同后拒絕履行合同,導(dǎo)致合同無法履行。這種風(fēng)險更為嚴(yán)重,尤其是合同本身存在瑕疵,證據(jù)難以證明買受人實際支付了房款的情況下。因為這類合同的雙方當(dāng)事人往往有親戚朋友,而且不注意書面材料,但在現(xiàn)實中,不僅有朋友,還有兄弟姐妹也不少見。一旦卷入訴訟,實際買受人很難證明自己是實際支付人。在這種情況下,如果法院認(rèn)定合同無效,實際買家甚至?xí)竺x買家退還貨款。也有可能是登記購房人不承認(rèn)借名購房的事情,或者登記購房人死亡,其繼承人不理解借名購房的事情,也不承認(rèn)借名購房的事情,這樣很容易引發(fā)糾紛。第二種風(fēng)險可以稱為客觀風(fēng)險,即不是合同雙方的原因,導(dǎo)致合同不能履行。由于名義上的買受人在領(lǐng)取房產(chǎn)證后一定期限內(nèi)無法辦理過戶手續(xù),在此期間,如果名義上的買受人對他人有債務(wù)無法清償?shù)?,可以查封甚至拍賣該房產(chǎn),將來該房產(chǎn)將被出售,已付款的實際買受人只能要求名義買受人返還貨款,而不能繼續(xù)履行合同。因此,一般來說,以他人名義買房是不合適的。你知道嗎
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