根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，除當(dāng)事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自本合同確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)書面交貨通知，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”此外，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付前由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”這是我國(guó)法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任交付原則。因此，在所購(gòu)商品房因事故毀損、滅失的情況下，有交付和不交付兩種情況，買受人應(yīng)如何處理？對(duì)此，房地產(chǎn)糾紛律師作了如下分析：

房屋交付與否，誰(shuí)可以判斷承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

以上法律規(guī)定可以分為兩部分來(lái)理解。一是交房。這與合同法的態(tài)度是一致的，“占有權(quán)的轉(zhuǎn)讓”被視為“交付”，但允許當(dāng)事人另有約定。沒(méi)有約定的，依照本法的規(guī)定辦理。二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。其中，本文中的“風(fēng)險(xiǎn)”是指自然力侵蝕引起的風(fēng)險(xiǎn)。它是房屋的外部風(fēng)險(xiǎn)，如火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)或地震引起的風(fēng)險(xiǎn)，而不是房屋的內(nèi)部質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的東西。這種風(fēng)險(xiǎn)在房屋交付過(guò)程中已經(jīng)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的核心分割點(diǎn)是買受人收到出賣人的書面交付通知，但在特殊情況下，即出賣人已經(jīng)發(fā)出交付通知，但買受人有正當(dāng)理由不接受，風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)發(fā)生被轉(zhuǎn)移。本條款也遵循事先約定的原則。

所謂商品房交付，是指出賣人（開發(fā)商）將已竣工的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人（業(yè)主）。外在表現(xiàn)主要是把房子的鑰匙交給購(gòu)房者，所以“交鑰匙”就是交付商品房。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即視為出賣人履行了“交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同當(dāng)事人可以就“房屋交付使用”的內(nèi)容作出特別約定。當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照約定確定“房屋交付使用”的內(nèi)容。根據(jù)這一約定，出賣人（開發(fā)商）不僅要在合同約定的期限內(nèi)將鑰匙“交”給買受人（業(yè)主），還要將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，以完成“交付”義務(wù)。此時(shí)，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移。否則，如果當(dāng)事人只是約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，卻沒(méi)有明確約定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只要出賣人在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即“交鑰匙”，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人已履行了“房屋交付使用”的義務(wù)并相應(yīng)轉(zhuǎn)移房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。如果排除戰(zhàn)爭(zhēng)因素，房屋破壞的自然力主要來(lái)自地震。如果房子被地震損壞了，就需要檢查。房屋因未達(dá)到規(guī)定的抗震等級(jí)而遭受地震破壞的，即使房屋已交付使用，買受人也有權(quán)解除合同并要求賠償損失。律師認(rèn)為，

I.買受人收到復(fù)房通知后，經(jīng)初步判斷認(rèn)為有正當(dāng)理由拒絕復(fù)房的，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)商。在這種情況下，如果原因確實(shí)合法，那么風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者仍將是作為賣方的開發(fā)商，而不是作為買方的買方。其次，需要注意的是，雖然購(gòu)房人有權(quán)拒絕接受房屋，并以書面形式說(shuō)明理由，但不能保證理由成立。這不由買方或賣方來(lái)判斷。如果雙方不能達(dá)成協(xié)議，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以作出裁決。你知道嗎