1、 二手房能買(mǎi)賣(mài)嗎？

一直以來(lái)都有當(dāng)事人因?yàn)榉孔舆€沒(méi)完工，生產(chǎn)證也沒(méi)發(fā)，擔(dān)心房子能不能買(mǎi)賣(mài)。即使簽訂了銷(xiāo)售合同，是否會(huì)因?yàn)檫`法而失效？其實(shí)，我們通常所說(shuō)的“房屋限轉(zhuǎn)讓”是指房屋轉(zhuǎn)讓不能像往常一樣到交易中心登記的通知，至于買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力，則沒(méi)有效力。上海市高院曾在一份書(shū)面意見(jiàn)中指出，轉(zhuǎn)讓合同不應(yīng)僅僅因?yàn)槌鲑u(mài)人未取得房地產(chǎn)權(quán)證就被視為無(wú)效。出賣(mài)人雖未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，不享有房屋所有權(quán)，但按照買(mǎi)賣(mài)合同享有債權(quán)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)是法律賦予的。因此，限制期房轉(zhuǎn)讓的政策并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，它只是一種不轉(zhuǎn)讓債權(quán)的權(quán)利，只是一種通知登記。二是今后買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題即使買(mǎi)受人違約，也可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。其實(shí)，這是一個(gè)很大的誤會(huì)。公證或律師見(jiàn)證只是合同是否違法、是否為當(dāng)事人真實(shí)意思的第三方證明。它不能對(duì)合同的未來(lái)履行起任何約束作用。違約與否是不可避免的。（2） 與誰(shuí)簽訂合同最保險(xiǎn)？

期房交易通常有兩種交易方式：一種是買(mǎi)賣(mài)雙方直接與開(kāi)發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買(mǎi)受人直接與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方完全退出交易，第二種是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，稱(chēng)為買(mǎi)賣(mài)合同，但實(shí)質(zhì)上是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，這是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的交易方式。（3） 注意債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知。買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)出賣(mài)人是否已付清到期房款，然后將出賣(mài)人在合同中的全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人。同時(shí)，出賣(mài)人需要向開(kāi)發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知必須發(fā)給債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人沒(méi)有效力。為防止出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同后將房屋出售給他人，導(dǎo)致買(mǎi)受人預(yù)期房地產(chǎn)失敗，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同和發(fā)票原件交給中介公司或中介公司律師事務(wù)所進(jìn)行妥善保管，這樣可以最大限度地避免房屋二次銷(xiāo)售的發(fā)生。（5） 如果賣(mài)方當(dāng)時(shí)拒絕出售，買(mǎi)方該怎么辦？

如果賣(mài)方在拿到小產(chǎn)權(quán)證后拒絕出售，買(mǎi)方此時(shí)該怎么辦？除了按合同追究違約金外，還有其他保證嗎？根據(jù)《合同法》規(guī)定，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，即要求出賣(mài)人將繼續(xù)出售的房屋交易過(guò)戶(hù)給買(mǎi)受人，因?yàn)槔^續(xù)履行也是一項(xiàng)重要的違約責(zé)任，它與違約金齊頭并進(jìn)，可以當(dāng)場(chǎng)索賠同一時(shí)間。（6） 應(yīng)盡早了解稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。按照未來(lái)房屋交易的正常交易流程，開(kāi)發(fā)商先將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給賣(mài)方，再由賣(mài)方將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方。在這個(gè)環(huán)節(jié)，房屋交易兩次后，契稅征收兩次（買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納一次），營(yíng)業(yè)稅征收一次（賣(mài)方繳納一次）。如果買(mǎi)賣(mài)雙方事先沒(méi)有約定納稅義務(wù)，很容易引起糾紛。如果約定的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，而出賣(mài)人只需要一手價(jià)，那么買(mǎi)受人必須準(zhǔn)備好比普通二手房多交稅費(fèi)。綜上所述，二手期貨房也可以買(mǎi)賣(mài)。但是，由于這段時(shí)間房子還沒(méi)有完工，生產(chǎn)證明還沒(méi)有出具，購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，小編建議，想買(mǎi)二手期貨房的人要慎重考慮。你知道嗎