限購可以減緩房價上漲，延長上漲周期，但不能通過時空之門降低房價，讓我們來看看限購的歷史。2010年4月30日，北京市出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶只能新購一套商品房”。2010年9月29日，“限購令”已在北京、上海、深圳、廣州實施。9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，隨后又有更多城市出臺限購令。2013年，在房價飛漲的背景下，上海于2013年11月出臺“上海七條”令：對從商業銀行購買第二套住房的家庭，首付比例由不低于60%提高到不低于70%。非本市戶籍居民自購買之日起滿2年的，調整繳納1年以上的稅費或社保費。自購買之日起的前3年內，向家庭支付的稅款總額為2年或2年以上。

這些限購政策出臺后，房價下降了嗎？

2011年和2012年，房價上漲緩慢。但到了2013年，房價飆升。可以認為，限購政策出臺后的兩年，延緩了房價的上漲趨勢。但市場強大的購買力終于讓房價在第三年突破了限購的阻力。

從長遠來看，限購令將把目前的購買力推遲到幾年后，相當于拉長了上升周期。比如，2011年房價應該漲到最后，然后又跌；但由于限購的作用，房價漲到2013年，然后迎來爆發，然后在2014年又跌了。一般來說，如果經濟形勢不變，限購后幾年房價就會上漲。

限購對房價的短期影響可以通過以下數據來體現：2013年10月，上海新建住房價格環比上漲0.8%；2013年11月，上海新建住房價格環比上漲0.7%；2013年12月，上海新建住房價格環比仍上漲0.6%；2014年1月，上海新建住房價格環比上漲0.5%；2014年2月，上海新建住房價格環比上漲0.4%。上?！吧虾Ｆ邨l”于2013年11月出臺。通過這組數據，我們發現限購政策并沒有阻止房價的上漲趨勢，反而減緩了房價的上漲速度。

2014年以來，隨著房地產市場火爆，各地紛紛取消限購政策。目前，只有北京、上海、廣州、深圳實施了限購。取消限購令的目的是在樓市銷售不理想的時候幫助樓市。但事實上，即使限購令取消，大部分二線城市的庫存依然難以減少。因此，無論是出臺限購令，還是取消限購令，都無法扭轉樓市的局面。

2016年主要影響二手房市場。好吧，讓我們看看購房人數減少對房價的影響。就時間而言，在這里呆了兩年的外地人必須再等三年。因此，社保繳費期限的延長，必然會把目前的購買力推遲到三年以后。買房年齡在2歲以上5歲以下的人，大多會選擇在郊區買新房。郊區的新房價格相對較低。沒有他們，郊區的新房價格就不可能下跌。因為符合這五項資質的首次置業者在郊區新房市場的競爭仍然非常激烈。5歲以上人群的購買力強于2歲以上人群。

或許，一些符合這五項條件的人原本不想買房，但由于政府的限購傳達了房地產市場供不應求的消息，他們選擇入市。就像超市經常寫的“這個產品打折，每人5件”。事實上，如果你不這么說，你可以買一個或不買。不過，超市一限購，你就可以買5個來占便宜。從購買力的角度看，只有當住房總需求小于住房總供給時，房價才會下降。限購不包括入市兩年不滿5年的人群，這些人群占總購買力的比例不高。沒有它們，總需求仍然遠遠大于總供給。

限購令還調整了二套房首付比例。之后，很多人會賣掉自己的第一套住房，以購買第二套住房。在提高首付之前，他們不得出售首套房。也就是說，限購令可以讓一部分資金緊張的“換房族”從擁有兩套房變成擁有一套房。這樣可以增加二手房市場的供應量，因此二手房價格的上漲速度將放緩。

2015年12月，上海新房價格比5年前上漲40.5%，二手房價格比5年前上漲27.9%。2015年，“京、滬、廣、深”四大一線城市一手房交易量約為103889套、121600套、120257套、75347套，二手房交易量約為192251套、337300套、69957套、126899套。北京、上海、廣州、深圳一二手房成交比例分別為1.85、2.77、0.58、1.68?？梢?，在北京、上海、深圳，二手房的市場份額已經超過了新房。在此背景下，政府提高二手房首付是為二手房市場降溫。但這一盆冷水很難傳導到新房市場。

限購只是一條腿，另一條腿是土地供應。

限購是從需求方面調控樓市。但別忘了，樓市供應方面也受到土地供應面積的影響。根據當地國土資源部門的數據，2011年上海住宅用地計劃供應1200公頃，2012年和2013年為1000公頃，2014年為700公頃，2015年不足600公頃。

請注意，2015年上海供地面積不足600公頃的土地包括商業用地、經濟適用住房用地和商品住宅用地。2015年，上海商品房用地僅成交311.2公頃。土地供應減少，但開發商并不蠢。他們知道，一線城市的利潤還是高于三四線城市，房價也不容易跌。因此，不管土地供應有多少，不管單價有多高，他們都要拼命囤積。從供給方面看，2016年以來上海房價飛漲并不奇怪。

限購確實減緩了房價的上漲，但這是一種暫時的解決辦法，而不是永久的解決辦法，犧牲了一部分人的購房需求。如果想讓大家都買得起房子，限購不是正確的方式。

魯巴網大膽建議，解決土地利用不足，能否從行政區域入手，擴大上海行政區域范圍。一份世界人口密度排名顯示，上海的人口密度居世界第三，僅次于日本東京和印度新德里，遠遠高于北京。上海的行政區域是四個直轄市中最小的，而燕郊和北京周邊的其他地方將人口從北京分流出去。擴大上海市行政區域是一條可行的途徑。既然限購不能降低房價，為什么還要限購呢？

我們已經知道，限購的效果是拉長上漲周期；取消限購的效果是削弱下跌。那么，政府為何出臺限購令？原因很簡單，政府不想看到樓市漲跌。一方面，房子是特殊商品，容易引發社會動蕩。另一方面，地方經濟的發展很大程度上得益于房地產開發帶動的城市建設，從而導致地價的上漲和財政收入的保障。如果房價短期內漲到最高點，透支了未來發展的空間，未來幾年財政和經濟如何平衡？中國政府強調“穩定發展”，既不慢也不慢。這就要求樓市不能漲得太快，也不能跌得太多。