限購(gòu)可以減緩房?jī)r(jià)上漲，延長(zhǎng)上漲周期，但不能通過時(shí)空之門降低房?jī)r(jià)，讓我們來看看限購(gòu)的歷史。2010年4月30日，北京市出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶只能新購(gòu)一套商品房”。2010年9月29日，“限購(gòu)令”已在北京、上海、深圳、廣州實(shí)施。9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，隨后又有更多城市出臺(tái)限購(gòu)令。2013年，在房?jī)r(jià)飛漲的背景下，上海于2013年11月出臺(tái)“上海七條”令：對(duì)從商業(yè)銀行購(gòu)買第二套住房的家庭，首付比例由不低于60%提高到不低于70%。非本市戶籍居民自購(gòu)買之日起滿2年的，調(diào)整繳納1年以上的稅費(fèi)或社保費(fèi)。自購(gòu)買之日起的前3年內(nèi)，向家庭支付的稅款總額為2年或2年以上。

這些限購(gòu)政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)下降了嗎？

2011年和2012年，房?jī)r(jià)上漲緩慢。但到了2013年，房?jī)r(jià)飆升。可以認(rèn)為，限購(gòu)政策出臺(tái)后的兩年，延緩了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。但市場(chǎng)強(qiáng)大的購(gòu)買力終于讓房?jī)r(jià)在第三年突破了限購(gòu)的阻力。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，限購(gòu)令將把目前的購(gòu)買力推遲到幾年后，相當(dāng)于拉長(zhǎng)了上升周期。比如，2011年房?jī)r(jià)應(yīng)該漲到最后，然后又跌；但由于限購(gòu)的作用，房?jī)r(jià)漲到2013年，然后迎來爆發(fā)，然后在2014年又跌了。一般來說，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不變，限購(gòu)后幾年房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響可以通過以下數(shù)據(jù)來體現(xiàn)：2013年10月，上海新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%；2013年11月，上海新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%；2013年12月，上海新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比仍上漲0.6%；2014年1月，上海新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%；2014年2月，上海新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%。上海“上海七條”于2013年11月出臺(tái)。通過這組數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策并沒有阻止房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，反而減緩了房?jī)r(jià)的上漲速度。

2014年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，各地紛紛取消限購(gòu)政策。目前，只有北京、上海、廣州、深圳實(shí)施了限購(gòu)。取消限購(gòu)令的目的是在樓市銷售不理想的時(shí)候幫助樓市。但事實(shí)上，即使限購(gòu)令取消，大部分二線城市的庫(kù)存依然難以減少。因此，無論是出臺(tái)限購(gòu)令，還是取消限購(gòu)令，都無法扭轉(zhuǎn)樓市的局面。

2016年主要影響二手房市場(chǎng)。好吧，讓我們看看購(gòu)房人數(shù)減少對(duì)房?jī)r(jià)的影響。就時(shí)間而言，在這里呆了兩年的外地人必須再等三年。因此，社保繳費(fèi)期限的延長(zhǎng)，必然會(huì)把目前的購(gòu)買力推遲到三年以后。買房年齡在2歲以上5歲以下的人，大多會(huì)選擇在郊區(qū)買新房。郊區(qū)的新房?jī)r(jià)格相對(duì)較低。沒有他們，郊區(qū)的新房?jī)r(jià)格就不可能下跌。因?yàn)榉线@五項(xiàng)資質(zhì)的首次置業(yè)者在郊區(qū)新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍然非常激烈。5歲以上人群的購(gòu)買力強(qiáng)于2歲以上人群。

或許，一些符合這五項(xiàng)條件的人原本不想買房，但由于政府的限購(gòu)傳達(dá)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的消息，他們選擇入市。就像超市經(jīng)常寫的“這個(gè)產(chǎn)品打折，每人5件”。事實(shí)上，如果你不這么說，你可以買一個(gè)或不買。不過，超市一限購(gòu)，你就可以買5個(gè)來占便宜。從購(gòu)買力的角度看，只有當(dāng)住房總需求小于住房總供給時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)下降。限購(gòu)不包括入市兩年不滿5年的人群，這些人群占總購(gòu)買力的比例不高。沒有它們，總需求仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于總供給。

限購(gòu)令還調(diào)整了二套房首付比例。之后，很多人會(huì)賣掉自己的第一套住房，以購(gòu)買第二套住房。在提高首付之前，他們不得出售首套房。也就是說，限購(gòu)令可以讓一部分資金緊張的“換房族”從擁有兩套房變成擁有一套房。這樣可以增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，因此二手房?jī)r(jià)格的上漲速度將放緩。

2015年12月，上海新房?jī)r(jià)格比5年前上漲40.5%，二手房?jī)r(jià)格比5年前上漲27.9%。2015年，“京、滬、廣、深”四大一線城市一手房交易量約為103889套、121600套、120257套、75347套，二手房交易量約為192251套、337300套、69957套、126899套。北京、上海、廣州、深圳一二手房成交比例分別為1.85、2.77、0.58、1.68。可見，在北京、上海、深圳，二手房的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過了新房。在此背景下，政府提高二手房首付是為二手房市場(chǎng)降溫。但這一盆冷水很難傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

限購(gòu)只是一條腿，另一條腿是土地供應(yīng)。

限購(gòu)是從需求方面調(diào)控樓市。但別忘了，樓市供應(yīng)方面也受到土地供應(yīng)面積的影響。根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門的數(shù)據(jù)，2011年上海住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1200公頃，2012年和2013年為1000公頃，2014年為700公頃，2015年不足600公頃。

請(qǐng)注意，2015年上海供地面積不足600公頃的土地包括商業(yè)用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地和商品住宅用地。2015年，上海商品房用地僅成交311.2公頃。土地供應(yīng)減少，但開發(fā)商并不蠢。他們知道，一線城市的利潤(rùn)還是高于三四線城市，房?jī)r(jià)也不容易跌。因此，不管土地供應(yīng)有多少，不管單價(jià)有多高，他們都要拼命囤積。從供給方面看，2016年以來上海房?jī)r(jià)飛漲并不奇怪。

限購(gòu)確實(shí)減緩了房?jī)r(jià)的上漲，但這是一種暫時(shí)的解決辦法，而不是永久的解決辦法，犧牲了一部分人的購(gòu)房需求。如果想讓大家都買得起房子，限購(gòu)不是正確的方式。

魯巴網(wǎng)大膽建議，解決土地利用不足，能否從行政區(qū)域入手，擴(kuò)大上海行政區(qū)域范圍。一份世界人口密度排名顯示，上海的人口密度居世界第三，僅次于日本東京和印度新德里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京。上海的行政區(qū)域是四個(gè)直轄市中最小的，而燕郊和北京周邊的其他地方將人口從北京分流出去。擴(kuò)大上海市行政區(qū)域是一條可行的途徑。既然限購(gòu)不能降低房?jī)r(jià)，為什么還要限購(gòu)呢？

我們已經(jīng)知道，限購(gòu)的效果是拉長(zhǎng)上漲周期；取消限購(gòu)的效果是削弱下跌。那么，政府為何出臺(tái)限購(gòu)令？原因很簡(jiǎn)單，政府不想看到樓市漲跌。一方面，房子是特殊商品，容易引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。另一方面，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大程度上得益于房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)的城市建設(shè)，從而導(dǎo)致地價(jià)的上漲和財(cái)政收入的保障。如果房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲到最高點(diǎn)，透支了未來發(fā)展的空間，未來幾年財(cái)政和經(jīng)濟(jì)如何平衡？中國(guó)政府強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定發(fā)展”，既不慢也不慢。這就要求樓市不能漲得太快，也不能跌得太多。