限購可以減緩房價上漲，延長上漲周期，但不能通過時空之門降低房價，讓我們來看看限購的歷史。2010年4月30日，北京市出臺“國十條”實施細則，率先規(guī)定“每戶只能新購一套商品房”。2010年9月29日，“限購令”已在北京、上海、深圳、廣州實施。9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，隨后又有更多城市出臺限購令。2013年，在房價飛漲的背景下，上海于2013年11月出臺“上海七條”令：對從商業(yè)銀行購買第二套住房的家庭，首付比例由不低于60%提高到不低于70%。非本市戶籍居民自購買之日起滿2年的，調整繳納1年以上的稅費或社保費。自購買之日起的前3年內，向家庭支付的稅款總額為2年或2年以上。

這些限購政策出臺后，房價下降了嗎？

2011年和2012年，房價上漲緩慢。但到了2013年，房價飆升。可以認為，限購政策出臺后的兩年，延緩了房價的上漲趨勢。但市場強大的購買力終于讓房價在第三年突破了限購的阻力。

從長遠來看，限購令將把目前的購買力推遲到幾年后，相當于拉長了上升周期。比如，2011年房價應該漲到最后，然后又跌；但由于限購的作用，房價漲到2013年，然后迎來爆發(fā)，然后在2014年又跌了。一般來說，如果經(jīng)濟形勢不變，限購后幾年房價就會上漲。

限購對房價的短期影響可以通過以下數(shù)據(jù)來體現(xiàn)：2013年10月，上海新建住房價格環(huán)比上漲0.8%；2013年11月，上海新建住房價格環(huán)比上漲0.7%；2013年12月，上海新建住房價格環(huán)比仍上漲0.6%；2014年1月，上海新建住房價格環(huán)比上漲0.5%；2014年2月，上海新建住房價格環(huán)比上漲0.4%。上海“上海七條”于2013年11月出臺。通過這組數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)限購政策并沒有阻止房價的上漲趨勢，反而減緩了房價的上漲速度。

2014年以來，隨著房地產(chǎn)市場火爆，各地紛紛取消限購政策。目前，只有北京、上海、廣州、深圳實施了限購。取消限購令的目的是在樓市銷售不理想的時候幫助樓市。但事實上，即使限購令取消，大部分二線城市的庫存依然難以減少。因此，無論是出臺限購令，還是取消限購令，都無法扭轉樓市的局面。

2016年主要影響二手房市場。好吧，讓我們看看購房人數(shù)減少對房價的影響。就時間而言，在這里呆了兩年的外地人必須再等三年。因此，社保繳費期限的延長，必然會把目前的購買力推遲到三年以后。買房年齡在2歲以上5歲以下的人，大多會選擇在郊區(qū)買新房。郊區(qū)的新房價格相對較低。沒有他們，郊區(qū)的新房價格就不可能下跌。因為符合這五項資質的首次置業(yè)者在郊區(qū)新房市場的競爭仍然非常激烈。5歲以上人群的購買力強于2歲以上人群。

或許，一些符合這五項條件的人原本不想買房，但由于政府的限購傳達了房地產(chǎn)市場供不應求的消息，他們選擇入市。就像超市經(jīng)常寫的“這個產(chǎn)品打折，每人5件”。事實上，如果你不這么說，你可以買一個或不買。不過，超市一限購，你就可以買5個來占便宜。從購買力的角度看，只有當住房總需求小于住房總供給時，房價才會下降。限購不包括入市兩年不滿5年的人群，這些人群占總購買力的比例不高。沒有它們，總需求仍然遠遠大于總供給。

限購令還調整了二套房首付比例。之后，很多人會賣掉自己的第一套住房，以購買第二套住房。在提高首付之前，他們不得出售首套房。也就是說，限購令可以讓一部分資金緊張的“換房族”從擁有兩套房變成擁有一套房。這樣可以增加二手房市場的供應量，因此二手房價格的上漲速度將放緩。

2015年12月，上海新房價格比5年前上漲40.5%，二手房價格比5年前上漲27.9%。2015年，“京、滬、廣、深”四大一線城市一手房交易量約為103889套、121600套、120257套、75347套，二手房交易量約為192251套、337300套、69957套、126899套。北京、上海、廣州、深圳一二手房成交比例分別為1.85、2.77、0.58、1.68。可見，在北京、上海、深圳，二手房的市場份額已經(jīng)超過了新房。在此背景下，政府提高二手房首付是為二手房市場降溫。但這一盆冷水很難傳導到新房市場。

限購只是一條腿，另一條腿是土地供應。

限購是從需求方面調控樓市。但別忘了，樓市供應方面也受到土地供應面積的影響。根據(jù)當?shù)貒临Y源部門的數(shù)據(jù)，2011年上海住宅用地計劃供應1200公頃，2012年和2013年為1000公頃，2014年為700公頃，2015年不足600公頃。

請注意，2015年上海供地面積不足600公頃的土地包括商業(yè)用地、經(jīng)濟適用住房用地和商品住宅用地。2015年，上海商品房用地僅成交311.2公頃。土地供應減少，但開發(fā)商并不蠢。他們知道，一線城市的利潤還是高于三四線城市，房價也不容易跌。因此，不管土地供應有多少，不管單價有多高，他們都要拼命囤積。從供給方面看，2016年以來上海房價飛漲并不奇怪。

限購確實減緩了房價的上漲，但這是一種暫時的解決辦法，而不是永久的解決辦法，犧牲了一部分人的購房需求。如果想讓大家都買得起房子，限購不是正確的方式。

魯巴網(wǎng)大膽建議，解決土地利用不足，能否從行政區(qū)域入手，擴大上海行政區(qū)域范圍。一份世界人口密度排名顯示，上海的人口密度居世界第三，僅次于日本東京和印度新德里，遠遠高于北京。上海的行政區(qū)域是四個直轄市中最小的，而燕郊和北京周邊的其他地方將人口從北京分流出去。擴大上海市行政區(qū)域是一條可行的途徑。既然限購不能降低房價，為什么還要限購呢？

我們已經(jīng)知道，限購的效果是拉長上漲周期；取消限購的效果是削弱下跌。那么，政府為何出臺限購令？原因很簡單，政府不想看到樓市漲跌。一方面，房子是特殊商品，容易引發(fā)社會動蕩。另一方面，地方經(jīng)濟的發(fā)展很大程度上得益于房地產(chǎn)開發(fā)帶動的城市建設，從而導致地價的上漲和財政收入的保障。如果房價短期內漲到最高點，透支了未來發(fā)展的空間，未來幾年財政和經(jīng)濟如何平衡？中國政府強調“穩(wěn)定發(fā)展”，既不慢也不慢。這就要求樓市不能漲得太快，也不能跌得太多。