第四十三條規(guī)定，“需要使用建設(shè)用地的單位和個(gè)人，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，不得將本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地用于開(kāi)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建房依法批準(zhǔn)的，或者依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)的。前款所稱國(guó)有土地，包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原農(nóng)民集體所有的土地。”《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)外，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，其土地使用權(quán)因破產(chǎn)、兼并等情形依法轉(zhuǎn)讓的，“根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，農(nóng)村集體土地的建設(shè)和使用在法律上只有四種條件：一是村民建房用地，是農(nóng)村公共設(shè)施公益性建設(shè)用地，

三是在農(nóng)村設(shè)立的村辦企業(yè)或合資企業(yè)，

四是依法抵押農(nóng)村集體土地使用權(quán)它的土地很多。第三十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂的土地使用權(quán)”；第三十六條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押的，其占用的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”第三十七條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（二）耕地、耕地、私有地、私有山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外。”，除上述情形外，以任何形式將集體土地作為建設(shè)用地都是違法的。根據(jù)上述規(guī)定，依法可以用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地只能是國(guó)有土地，集體土地在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)前必須作為國(guó)有土地征收。未經(jīng)征收在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房屬于違法行為。即使該項(xiàng)目有規(guī)劃許可證，也不能改變其違法性質(zhì)。只能說(shuō)明頒發(fā)規(guī)劃許可證的行政機(jī)關(guān)的具體行政行為也是違法的。村民所建住宅樓的土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)都?xì)w集體所有，房屋性質(zhì)與宅基地上的房屋相同。村民蓋的居民樓不是商品房。它們不能像商品房一樣自由轉(zhuǎn)讓。只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)移。《土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記發(fā)證，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。”，村民住宅建設(shè)用地使用權(quán)證由縣級(jí)人民政府核發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無(wú)權(quán)核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。第三十條規(guī)定“房屋依法建設(shè)、拆遷等事實(shí)行為造成物權(quán)成立或者消滅的，自該行為本身實(shí)現(xiàn)時(shí)發(fā)生效力”，根據(jù)規(guī)定，非法使用集體土地建造的房屋屬于違法建設(shè)，產(chǎn)權(quán)不受侵犯根據(jù)施工情況獲得。依法建設(shè)的村民住房雖然可以依法取得建設(shè)的產(chǎn)權(quán)，但不能轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。所謂“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，實(shí)際上是指購(gòu)房者無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本無(wú)法取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)。《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“取得，宅基地使用權(quán)的行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，建設(shè)用地使用權(quán)歸集體所有農(nóng)民在村、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)可以依法轉(zhuǎn)讓”，上述規(guī)定表明，農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須在土地管理法等法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，否則是違法的。基于“小產(chǎn)權(quán)”、“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”的違法性或房屋本身轉(zhuǎn)讓的違法性，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同無(wú)效。雙方應(yīng)歸還財(cái)產(chǎn)。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)方的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。

小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證，所以在銷(xiāo)售上有一定的限制。而在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也存在很多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉刹槐Ｗo(hù)小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)當(dāng)事人非常不利。你知道嗎