第四十三條規(guī)定,“需要使用建設(shè)用地的單位和個(gè)人,必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是,不得將本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地用于開辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建房依法批準(zhǔn)的,或者依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)的。前款所稱國有土地,包括國家所有的土地和國家征收的原農(nóng)民集體所有的土地。”《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán),除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)外,不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),其土地使用權(quán)因破產(chǎn)、兼并等情形依法轉(zhuǎn)讓的,“根據(jù)我國現(xiàn)行法律,農(nóng)村集體土地的建設(shè)和使用在法律上只有四種條件:一是村民建房用地,是農(nóng)村公共設(shè)施公益性建設(shè)用地,
三是在農(nóng)村設(shè)立的村辦企業(yè)或合資企業(yè),
四是依法抵押農(nóng)村集體土地使用權(quán)它的土地很多。第三十四條規(guī)定:“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂的土地使用權(quán)”;第三十六條規(guī)定:“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物抵押的,其占用的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”第三十七條規(guī)定:“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押:(二)耕地、耕地、私有地、私有山等集體所有的土地使用權(quán),但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外。”,除上述情形外,以任何形式將集體土地作為建設(shè)用地都是違法的。根據(jù)上述規(guī)定,依法可以用于商品房開發(fā)建設(shè)的土地只能是國有土地,集體土地在商品房開發(fā)建設(shè)前必須作為國有土地征收。未經(jīng)征收在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房屬于違法行為。即使該項(xiàng)目有規(guī)劃許可證,也不能改變其違法性質(zhì)。只能說明頒發(fā)規(guī)劃許可證的行政機(jī)關(guān)的具體行政行為也是違法的。村民所建住宅樓的土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)都?xì)w集體所有,房屋性質(zhì)與宅基地上的房屋相同。村民蓋的居民樓不是商品房。它們不能像商品房一樣自由轉(zhuǎn)讓。只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)移。《土地管理法》第十一條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級(jí)人民政府登記發(fā)證,確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。”,村民住宅建設(shè)用地使用權(quán)證由縣級(jí)人民政府核發(fā),鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無權(quán)核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。第三十條規(guī)定“房屋依法建設(shè)、拆遷等事實(shí)行為造成物權(quán)成立或者消滅的,自該行為本身實(shí)現(xiàn)時(shí)發(fā)生效力”,根據(jù)規(guī)定,非法使用集體土地建造的房屋屬于違法建設(shè),產(chǎn)權(quán)不受侵犯根據(jù)施工情況獲得。依法建設(shè)的村民住房雖然可以依法取得建設(shè)的產(chǎn)權(quán),但不能轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。所謂“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”,實(shí)際上是指購房者無法取得產(chǎn)權(quán),非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本無法取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)。《物權(quán)法》第153條規(guī)定,“取得,宅基地使用權(quán)的行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定:“在符合規(guī)劃的前提下,建設(shè)用地使用權(quán)歸集體所有農(nóng)民在村、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)可以依法轉(zhuǎn)讓”,上述規(guī)定表明,農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,必須在土地管理法等法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行,否則是違法的。基于“小產(chǎn)權(quán)”、“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)”的違法性或房屋本身轉(zhuǎn)讓的違法性,買賣雙方簽訂的合同無效。雙方應(yīng)歸還財(cái)產(chǎn)。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償無過錯(cuò)方的損失。雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)按照各自的過錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。
小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證,所以在銷售上有一定的限制。而在小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中也存在很多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉刹槐Wo(hù)小產(chǎn)權(quán)房,對(duì)當(dāng)事人非常不利。你知道嗎
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黃國鳳,專職律師,法學(xué)本科畢業(yè),中共黨員,系廣東粵茂律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任,茂名市律師協(xié)會(huì)行政法律專業(yè)委員會(huì)副主任,茂名市律師協(xié)會(huì)律師維權(quán)委員會(huì)委員。執(zhí)業(yè)以來,秉持“受人之托忠人之事”的服務(wù)理念,工作盡責(zé),具備良好的法律職業(yè)道德和較強(qiáng)的法律專業(yè)水平,掌握獨(dú)特的辦案技巧和豐富的人脈關(guān)系,成功代理上百起案件,均受到客戶的一致好評(píng)。現(xiàn)擔(dān)任茂名市茂南區(qū)高山教辦常年法律顧問,系茂名日?qǐng)?bào)等多家單位法律顧問團(tuán)隊(duì)成員、茂名市保穩(wěn)定發(fā)展律師團(tuán)成員。
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