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寧波
房地產備案逾期開發商應承擔的責任
2006年9月，李某與南寧某房地產公司（以下簡稱該公司）簽訂了住宅《商品房買賣合同》。合同規定，出賣人應當自商品房交付買受人使用之日起560日內，將出賣人需要提供的資料報產權登記機關備案。因出賣人責任，買受人未能在規定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人應按已付房價的1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，李先生按合同付款，公司于2007年9月11日將房屋交付給李先生，但直到2009年10月22日才取得現銷備案證明；2010年1月4日，公司為李先生辦理了房屋所有權證，但不是土地使用證。后來，李某以公司未在約定期限內完成產權登記，未為其辦理土地使用權證為由，向法院提起訴訟。最后，法院判決，公司應向李某繳納逾期申報違約金7023元，并自判決生效之日起30日內為李某房屋申請土地使用權證。公司不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴。
律師點評：
本案涉及商品房買賣合同中的證照辦理程序以及開發商和買方的義務。
根據建設部、國家工商行政管理總局印發的《商品房買賣格式合同》第15條“產權登記協議”的規定，普遍認為，開發商“應當在商品房交付使用之日起一定期限內，將出賣人提供的信息報產權登記機關備案”，以辦理《房屋所有權證》和《產權登記證》為準，土地使用權逾期的，由開發商承擔違約責任。房屋產權證由開發商或買受人辦理，雙方約定。
關于辦理買受人房屋的土地使用權證，由于商品房小區的土地使用權在開發時屬于買受人名下，商品房出售后，小區的土地使用權應屬于小區全體業主（如有未售部分，業主為開發商），因此買受人有權在取得房屋產權證使用權證后取得房屋的土地使用權。根據南寧市國土資源局有關規定，土地使用權證必須由開發商申請，并符合以下條件：1。商品房所在地為具有轉讓性質的房屋，取得相應的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》；2、擬申請土地使用證的房屋取得相應的《房屋所有權證》；3。房子所在的那塊地已經完工并更新了。
本案中，公司未能在期限內取得《商品房現售備案證明》，導致李某未能及時取得《房屋所有權證》，也未能申請到包括李某在內的所有業主的《土地使用證》，其中違反了《商品房買賣合同》的約定，故法院判決李某承擔違約責任。
相關法律知識：
違約是指違約債務，又稱不履行合同債務。這里的合同債務不僅包括當事人在合同中約定的義務，還包括法律直接規定的義務，以及當事人根據法理和精神的要求必須遵守的義務。你知道嗎
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