夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)是否有效?
根據(jù)司法鑒定一般有兩種情況:
一、認(rèn)定無效。這種做法主要是為了維護(hù)其他共有人利益的,認(rèn)定單方處分行為無效。主要法律根據(jù)是《民法通則》:“共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意擅自處分的行為無效”以及《城市房地產(chǎn)法》中:“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”等條款。
二、認(rèn)定有效。夫妻單方擅自對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行處分,原則上認(rèn)定無效,但也有例外,如果第三人是善意有償獲得房屋,并且辦理過戶手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)依照善意取得的原理確認(rèn)該買賣關(guān)系成立。這種做法主要為了保護(hù)第三人利益,維護(hù)交易穩(wěn)定。
在司法判決中,夫妻關(guān)系存續(xù)期間單方擅自轉(zhuǎn)賣房屋是否無效,主要根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;”除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;
簡單來說,這條規(guī)定主要判斷購房者是否主觀有惡意,比如,明知房產(chǎn)共有人為夫妻兩人,為幫助單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移,以便其獨(dú)吞出售房產(chǎn)的款項(xiàng)而進(jìn)行的交易即為主觀惡意。
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
主要判斷該房產(chǎn)價(jià)格是否符合市場行情。對(duì)于明顯低于市場價(jià)格的房產(chǎn)往往很難體現(xiàn)購房者主觀無惡意;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。
這條主要是看買賣雙方是否辦理完畢過戶手續(xù)。一般情況下過戶手續(xù)意味著交易行為已完成,法院一般會(huì)傾向于保護(hù)善意第三人的利益。
為避免糾紛,原業(yè)主如何配合購房者進(jìn)行房源核驗(yàn)?zāi)?
一、賣家需提供真實(shí)有效的結(jié)婚證、身份證信息以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息。對(duì)于很多夫妻共有房產(chǎn)由于種種原因登記在一方名下的,要加以說明。
二、在房產(chǎn)交易過程中,賣家夫妻必須到場共同簽署有關(guān)買賣合同或者授權(quán)文件。
三、如果賣家夫妻中的一方無法到場簽字,可出示委托書,讓另一方代其進(jìn)行交易。
夫妻雙方如果在婚姻存續(xù)狀態(tài)下進(jìn)行共有房產(chǎn)交易,一定要雙方商議共同決定,不能為了一己私利或一時(shí)方便擅自出售共有房產(chǎn),否則很容易產(chǎn)生法律糾紛,讓簡單的交易變的復(fù)雜。
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