（1） 部分二手物業(yè)交易協(xié)議

由于二手物業(yè)交易經(jīng)歷了多次交易，可能會給原業(yè)主帶來麻煩。在二手房銷售過程中，購房者更要注意與賣家辦理交接手續(xù)。在二手房買賣過程中，買賣雙方可以就一些事項達成一致。一是售房相關費用是否已結清。最常見的是關于房屋的水、電、物管費等相關費用，涉及到這些東西，最好請他提供相應的證件，在交房這個環(huán)節(jié)你要約定清楚，哪段時間屬于賣方支付，哪段時間屬于買方支付。第二，搬出去很重要。因為有些購房者買房是為了安家。如果原業(yè)主的戶籍不遷出，購房者很難解決落戶問題。因此，購房者在購買二手房過程中應注意這一問題，并在合同中作出明確約定。

第三，如果房屋已投保，購房人應注意與原房主辦理名稱過戶事宜，以免日后發(fā)生不必要的麻煩。除上述三方面內(nèi)容外，買方還可以約定其他事項，為賣方爭取自身利益。（2）抵押貸款的轉移問題。所以在二手房交易過程中，我們經(jīng)常會遇到按揭貸款的問題。所謂次按揭貸款，俗稱“次按揭”，是指提前償還并取消原按揭，再以新房主的名義貸款。在二手房交易中，前一戶已在銀行申請貸款，貸款可以以“再按揭”的形式轉讓給購房者。再抵押包括兩個方面：一是原借款人（出賣人）提前償還銀行貸款，在銀行注銷抵押登記；二是新借款人（買受人）申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。因此，購買二手房貸可以與賣家達成協(xié)議。在房屋買賣合同中，違約金和定金能否一并收取在房屋買賣合同中，違約金條款和定金條款往往同時出現(xiàn)。實踐中，咨詢師常問：“我的《房屋買賣合同》已經(jīng)約定了違約金和定金，我已經(jīng)交了定金，我還需要支付違約金嗎？”其實，類似問題的關鍵在于違約金和定金能否同時適用。違約金是指一方當事人根據(jù)當事人的約定或者法律規(guī)定，違約時應當向另一方支付的款項。定金是指在合同訂立或履行前支付的一定數(shù)額的款項或替代物，是保證債務履行的一種方式。保證金分為合同保證金、合同保證金、憑證保證金、違約保證金和終止保證金。在《房屋買賣合同》中常見的是違約定金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定，“當事人對違約金和定金都有約定的，一方違約時，另一方可以選擇適用違約金或者定金。”可以看出，在我國的相關法律法規(guī)中，一般來說，不支持同時申請違約金和押金的做法。究其原因，違約金是違約方的違約責任，定金是履約的保證。兩者都是當事人不履行合同的后果。其中一個的應用可以彌補守約方的損失。因此，如果我以后遇到同樣的問題，買家可以明確告訴自己，如果我交了定金，那么我可以要求不交罰款。在二手房交易過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)陰陽合同的問題，即兩個不同的買賣合同，其中主要涉及避稅。在陰陽合同問題上，從買受人的角度看，有些稅少交了，但這樣做也存在一定的法律風險。這些風險主要在于：一是行政處罰風險。根據(jù)稅收征管法第七十條和稅收征管法實施細則的規(guī)定，提供虛假信息、少繳、逃稅的，由稅務機關責令改正，可以處一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處一萬元以上五萬元以下罰款。因此，訂立“虛假”合同是一種偷稅漏稅的違法行為，一旦發(fā)現(xiàn)將受到法律的制裁。第二，無效合同的風險。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，惡意串通、損害國家利益的合同無效。第三，買家存在后續(xù)風險。從購房者的角度來看，雖然這次交易交的稅少了，但如果以后房子再交易，或者國家稅收政策發(fā)生變化，購房者將承擔更多的稅收和風險。因此，購房者在購房時需要仔細考慮這個問題，以免日后給自己帶來不便。（五）合同履行中的二手房交易風險。因此，在二手房交易過程中，購房者應時刻關注合同履行中可能存在的風險。審查房屋是否涉及訴訟或抵押非常重要。因此，購房者最好到房屋所在地房管局查詢房屋是否存在抵押；可以到人民法院網(wǎng)站查詢處或生效判決書查詢房屋是否涉及訴訟。涉案房屋被執(zhí)行的，可以提出外人的財產(chǎn)異議（即申請執(zhí)行異議）。你知道嗎