為了更好的呈現(xiàn)，以一個案例為例。2012年11月19日，陳某與衡陽某房地產(chǎn)公司口頭達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定房地產(chǎn)公司以44萬元的價格向陳某出售一套建筑面積16.0平方米的房屋。為保證房屋買賣合同的訂立和履行，王某應(yīng)立即向房地產(chǎn)公司支付定金8萬元，并約定雙方日后簽訂書面購房合同。房地產(chǎn)公司未按約定簽訂購房合同，陳某起訴法院，要求房地產(chǎn)公司雙倍支付定金16萬元。本案審理中有兩種意見：第一種意見是原告與被告就房屋買賣僅達(dá)成口頭協(xié)議，未簽訂書面合同，不具備法律的形式要件，故合同無效。定金合同為從屬合同，主合同無效，從屬合同無效，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。第二意見認(rèn)為，原告與被告之間的房地產(chǎn)交易，必須簽訂書面合同，按照有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，方可進(jìn)行。但原告支付定金后，雙方應(yīng)按約定簽訂正式的書面合同。如果被告拒絕簽署合同，將構(gòu)成違約。根據(jù)定金的處罰，被告應(yīng)加倍支付定金，故原告的訴訟請求應(yīng)予支持。

[分析]

本案的焦點是原告預(yù)付定金8萬元的性質(zhì)。所謂定金，是指一方當(dāng)事人依照法律和合同的規(guī)定，按照合同標(biāo)的物的金額的一定比例，為保證合同的履行而預(yù)先支付給另一方的款項。我國《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń鹱鳛閭鶛?quán)擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這里的“雙倍返還定金”在合同法上稱為“定金罰則”。合同無效，買受人無過錯，出賣人有過錯的，出賣人應(yīng)當(dāng)將財產(chǎn)（包括定金）退還買受人，并賠償買受人損失。

2。定金不得超過主合同標(biāo)的物的20%。

3。定金支付人不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因出賣人欺詐等原因致使合同無效，買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，另一方要求賠償超過定金的損失的，人民法院可以處以罰款，但定金的數(shù)額不得超過定金損失賠償不得高于違約造成的損失。

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