首先，我們來看看什么是逾期交貨？

逾期交付，是指開發(fā)商未在商品房預(yù)售合同約定的交付期限內(nèi)，將符合交付條件的房屋交付購房人入住的行為。如何確定逾期交貨時間？

首先，什么是交貨以及如何確定交貨時間。根據(jù)武漢市物業(yè)管理規(guī)定，房屋竣工驗收合格并達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理相應(yīng)手續(xù)的，為交付；竣工驗收后一個月內(nèi)業(yè)主未辦理相應(yīng)手續(xù)的，為交付無正當(dāng)理由收到書面交貨通知的，視為交貨。

根據(jù)物價局的有關(guān)規(guī)定，交房日期為買賣合同約定的交房日期或開發(fā)商通知的日期。也就是說，如果交貨不是由于買方的原因，則應(yīng)視為逾期交貨。

典型案例：

網(wǎng)友林先生遇到這樣的情況。他于2009年5月購買了這套房子，并與當(dāng)時的開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》。合同約定，乙方購買甲方開發(fā)的一套房屋，總面積75.4平方米，總價46.76萬元。雙方同意交貨時間為2010年12月31日。逾期交付的，每逾期一天，甲方應(yīng)向乙方支付上述房價的千分之一作為違約金。林先生按照約定付款，但開發(fā)商沒有交房。

林先生多次到開發(fā)商處要求賠償，但由于領(lǐng)導(dǎo)不在，開發(fā)商拖延了賠償時間，認(rèn)為林先生無法證明自己有什么損失，所以拒絕賠償。

以上是一個活生生的案例，林先生遭遇開發(fā)商一方違約，但仍耿耿于懷，不愿支付違約金。如果發(fā)生這種情況，如何處理？如果開發(fā)商已經(jīng)逾期，是否必須承擔(dān)違約責(zé)任？讓我們看看職業(yè)律師怎么說？

武漢苗律師事務(wù)所律師認(rèn)為：首先要看開發(fā)商是否有免征的理由。逾期交房的免責(zé)事由除地震、戰(zhàn)爭等不可抗力事由外，還包括開發(fā)商和購房人另行約定的其他免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是由于不可抗力的發(fā)生或合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行告知義務(wù)，則不能承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

但是，如果開發(fā)商未能在約定期限內(nèi)將不可抗力或其他免責(zé)事由通知買方，開發(fā)商仍將承擔(dān)逾期交貨的違約責(zé)任。

開發(fā)商逾期交房無免責(zé)事由的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)商品房逾期交房的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和買方在一定條件和期限內(nèi)解除合同的權(quán)利。一般情況下，開發(fā)商支付逾期違約金金額的計算方法和支付條件以及買受人解除合同的條件，在《商品房預(yù)售合同》中約定，應(yīng)當(dāng)在合同中約定。

逾期交房違約金的計算沒有明確約定的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的購房人購買同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定逾期交房。沒有損失的消費者不能成為開發(fā)商逃避責(zé)任的理由。

如果開發(fā)商逾期不付違約金，最好與其他業(yè)主協(xié)商解決方案。2008年7月18日，為嚴(yán)厲打擊少數(shù)以“退房”為借口的炒房者，武漢市國土房產(chǎn)局出臺了《商品房合同注銷備案和更名審核工作操作細(xì)則》《細(xì)則》將允許退房的2宗改為9宗，但并未包括開發(fā)商逾期。

也就是說，一般來說，由于開發(fā)商逾期交房，申請退房是不可行的。目前，如果開發(fā)商逾期不交房，業(yè)主可以責(zé)令開發(fā)商支付違約金。如果業(yè)主堅持退房，司法仲裁是唯一的辦法。只有通過司法途徑，買方才能獲得“仲裁”或“判決”。購房人繳納相關(guān)稅費后，可到市房產(chǎn)局備案解除合同。

最后，我們來談?wù)勝I房時如何預(yù)防這個問題。最重要的是要注意購房合同中逾期交房的免責(zé)條款。

首先，在簽訂合同前，要充分研究開發(fā)商提供的合同內(nèi)容，注意逾期交房免責(zé)條款，并請開發(fā)商說明。第二，逾期交房違約金的數(shù)額必須在合同中約定，因為如果對逾期交房違約金的計算沒有明確約定，逾期交房期間，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的買受人購買的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。租金很低，補償也非常有限。第三，買方必須在法律規(guī)定的訴訟時效內(nèi)提起訴訟，即自逾期交貨之日起兩年內(nèi)，超過兩年的，法院不予支持。總之，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，要注意對違約行為和開發(fā)商的責(zé)任作出明確具體的約定。如果您需要律師的幫助，歡迎您在線咨詢律霸。你知道嗎