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買房時必須澄清哪些問題

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-29 · 239人看過

1。開發(fā)商有資質(zhì)嗎?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商部門申請設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,經(jīng)建設(shè)部門備案審核后取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書》。此外,他們應(yīng)該在稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記。開發(fā)商資質(zhì)等級在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》中登記(各級資質(zhì)的開發(fā)范圍在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中有明確規(guī)定)。市民可向建設(shè)部門申請核查。

2。房地產(chǎn)項目合法嗎?

正式銷售的房地產(chǎn)必須依法取得“五證”,即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

如果你想知道一個樓盤是否符合合法銷售條件,最簡單的方法就是登錄房管局網(wǎng)站進(jìn)行“預(yù)售許可證查詢”。

3。買方的知情權(quán)是什么。

如果為預(yù)售房地產(chǎn)設(shè)立樣板房,應(yīng)說明實際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)備、裝修是否與樣板房一致。未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

4。簽訂采購合同(協(xié)議)應(yīng)注意什么?

開發(fā)商在簽訂銷售合同前,應(yīng)當(dāng)向買受人明確《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同示范文本》;商品房預(yù)售的,還必須明確《城市商品房預(yù)售管理辦法》說清楚。不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,也不得向買受人收取任何預(yù)付款。

購房合同應(yīng)當(dāng)載明房屋建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。按套(單位)或套內(nèi)建筑面積計算的,應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中注明建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。具體內(nèi)容包括:

(1)當(dāng)事人的姓名、住所;

(2)房屋的基本情況;

(3)房屋的銷售方式;

(4)房屋價款的確定方式和總價、支付方式和支付時間;

(5)交付條件和日期使用;

(6)裝修、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾及相關(guān)權(quán)責(zé);

(8)公共財產(chǎn)權(quán)的歸屬配套建筑;

(9)面積差異處理;

(10)產(chǎn)權(quán)登記事項;

(11)爭議解決辦法;

(12)違約責(zé)任。

注:

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事訴訟糾紛適用法律若干問題的解釋》,雖然購買協(xié)議、認(rèn)購協(xié)議不等于購買合同,但只是正式合同簽訂前的約定商品房買賣合同中,如果購房協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議中明確規(guī)定了上述12項內(nèi)容,則應(yīng)認(rèn)定為合法有效的房屋買賣合同。

5。延遲交貨如何維權(quán)?

按購房合同約定的房屋交付日期和違約責(zé)任執(zhí)行。

6。收房時要注意什么?

房屋交付使用時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照買賣合同約定的條件將商品房交付給買受人。開發(fā)商違反合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時,開發(fā)商還應(yīng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書(列明經(jīng)項目質(zhì)監(jiān)單位核定的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位)和住宅使用說明書。

7。如果所建房屋與合同約定的面積不符,該怎么辦?

預(yù)售房屋在建設(shè)過程中確需變更設(shè)計的,其標(biāo)準(zhǔn)不得低于預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。因結(jié)構(gòu)變化或成本增加需要改變房地產(chǎn)價格的,應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人約定。開發(fā)商應(yīng)在變更確定后10天內(nèi)以書面形式通知買方。如果開發(fā)商未收到變更通知或收到通知后不同意變更,買方有權(quán)退房。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定,面積誤差率絕對值小于3%(含3%)的,按實際情況結(jié)算房價;面積誤差率絕對值大于3%的,按實際情況結(jié)算,買方有權(quán)退房。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的,錯誤面積在3%以內(nèi)的由買受人支付,超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。當(dāng)房產(chǎn)登記面積小于合同約定的面積時,如果誤差小于3%,開發(fā)商將予以退還。如果誤差超過3%,超出部分將退還兩次。我國對共享區(qū)域的處理沒有明確的法律法規(guī),只有建設(shè)部的行政法規(guī)和地方政府的部門文件。普通住宅的普通股比例,多層為8%-15%,小高層為10%-20%,高層為15%-30%。

根據(jù)《中華人民共和國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn),大城市居住建筑日照標(biāo)準(zhǔn)為冷天2小時,冬至1小時;在原設(shè)計建筑外增設(shè)任何設(shè)施,不得降低相鄰住宅樓原有的日照標(biāo)準(zhǔn);老區(qū)改造工程新建住宅樓的日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低,但不得低于冷天1小時日照標(biāo)準(zhǔn)。

9。開發(fā)商該投訴哪個部門亂收費?

根據(jù)商品房銷售“一價清”制度,配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本,包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視工程、安全監(jiān)控系統(tǒng)、入戶門、信箱及所有業(yè)主的配套設(shè)施,均計入開發(fā)建設(shè)成本的,除購買合同成交價格外,其他費用不予收取。如果購房者遇到開發(fā)商亂收費,可以向當(dāng)?shù)匚飪r部門投訴。

10。房產(chǎn)證(新聞新房論壇微博)該如何辦理?

預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)和買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)向房管部門申請土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記。

開發(fā)商應(yīng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù),并提供必要的證明文件。開發(fā)商自房屋交付使用之日起90日內(nèi)未取得房屋所有權(quán)證的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體流程如下:

1。收集填寫《房屋(土地)權(quán)屬登記申請表》,需開發(fā)商簽字蓋章。

2。到開發(fā)商指定的房屋面積測量站申請測繪。

3。繳納公共維修基金和契稅。

4。提交申請材料:

(1)申請表;

(2)購房合同;

(3)買賣雙方簽訂預(yù)售合同;

(4)測繪表、房屋登記表、戶型圖;

(5)專項維修資金專用收據(jù);

(6)契稅繳納證明;

(7)身份證;

(8)按揭購房銀行還貸證明。你知道嗎

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顏克平

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執(zhí)業(yè)證號:

13701201110503215

山東溫納律師事務(wù)所

簡介:

顏克平律師,法學(xué)專業(yè),在職研究生學(xué)歷,2010年開始從事律師工作,主要為個人客戶提供法律咨詢,代理債權(quán)債務(wù),經(jīng)濟(jì)糾紛,婚姻家庭等民商事訴訟業(yè)務(wù)。為犯罪嫌疑人提供辯護(hù)工作。為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)合同類訴訟業(yè)務(wù)以及不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。

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