1、 公共利益被占用

根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主對物業(yè)的公用部分和設施依法享有所有權或使用權。使用物業(yè)共用部位和設施進行經營的，應當經有關業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)同意，辦理有關手續(xù)。而房地產開發(fā)商把公共部位和公共設施的經營使用權作為自己的經營使用權，這是典型的商品房外墻廣告、電梯廣告等。第二，買方無權調整合同。

房地產企業(yè)提供的合同往往規(guī)定，在任何情況下，買受人不得以任何形式和借口就“買受人逾期付款的違約責任”對協(xié)議中的相關比例提出任何調整索賠，“賣方逾期交貨的違約責任”和產權登記。

本條剝奪和排除了商品房買受人依法增加或者適當減少違約金的權利。第三，買方只對未及時簽訂合同負責。

未按約定時間簽訂購房合同的，房地產企業(yè)可以在不通知認購人的情況下沒收定金，將房屋出售給他人。買方保證不會以采購合同無法協(xié)商為由拒絕簽訂合同。

這一點限制了今后購房人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時平等協(xié)商的機會和權利，也增加了商品房購房人的責任。根據《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購房人辦理土地使用權變更和房屋權屬登記手續(xù)。商品房交付使用后60日內，應當向當?shù)胤抗芫址康禺a行政主管部門報送測繪成果等資料。

然而，許多房地產開發(fā)企業(yè)在合同中規(guī)定了730天、360天或180天。合同雙方應當平等互利，但房地產開發(fā)商提供的合同使商品房買受人承擔逾期付款的違約責任，并不等同于房地產開發(fā)企業(yè)逾期交付房地產的違約責任企業(yè)。

根據房地產企業(yè)的合同規(guī)定，買受人逾期的，買受人每天應向出賣人支付滯納金2.1%的違約金；房地產中介逾期100天內的，房地產企業(yè)每天只需向買受人支付房價1.0%的違約金；逾期超過100天的，房地產企業(yè)每天只需向買受人支付房價1.0%的違約金100天內，買方可終止合同，賣方應在買方發(fā)出終止合同通知之日起30天內退還全部貨款，并向買方支付累計貨款的5%作為違約金。購房合同中對房地產企業(yè)的免責范圍不僅包括自然災害，還包括市政配套設施、與政府合作等造成工作延誤等諸多責任不清的情況。

房地產企業(yè)增加了第三方對買方的影響，實際上減少了逾期交付的違約責任。買家沒有義務為開發(fā)商承擔風險。7買方無權選擇房產。

很多購房合同都規(guī)定，買受人在辦理交房手續(xù)時，必須與出賣人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，并提前約定物業(yè)管理費的收費標準。

物業(yè)公司應通過招標方式進入，而不是由房地產企業(yè)指定。此外，物業(yè)服務收費應遵循合理、公開、與服務水平相適應的原則。你知道嗎