因?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/jiufen/25.html' target='_blank' data-horse>房產(chǎn)糾紛，在老百姓眼里已經(jīng)不是什么新鮮事了。這些糾紛不僅發(fā)生在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，而且存在于家庭成員之間。我們對(duì)近期收到的讀者來(lái)信中的代表性案例進(jìn)行了梳理，同時(shí)請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的法律專(zhuān)家進(jìn)行了解答。吳小姐問(wèn)：2004年5月16日，我和開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定自實(shí)際交付之日起90日內(nèi)出具房屋所有權(quán)證、契據(jù)證、土地證，但不承擔(dān)違約責(zé)任。我在2005年4月13日搬進(jìn)了這所房子。截至2006年2月，該房屋的土地證尚未發(fā)放。我可以要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并退房嗎？

答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》），僅僅是因?yàn)椤吧唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未簽字“告知買(mǎi)受人將房屋抵押給第三人”或者“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人將房屋出售給第三人”的合同，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。然而，你實(shí)際上是在2005年4月13日搬進(jìn)這所房子的，因此沒(méi)有法律理由終止合同。根據(jù)《司法解釋》第十八條規(guī)定，因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋權(quán)屬登記期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，除雙方另有約定外，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同中沒(méi)有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款計(jì)收利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”雖然您與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有違約責(zé)任，但根據(jù)上述司法解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商應(yīng)按支付的購(gòu)房款×中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)（即萬(wàn)分之二點(diǎn)一）×自2005年7月14日起至土地證辦理完畢之日止的天數(shù)支付違約金。陳先生問(wèn)：我婚前買(mǎi)了一套商品房。首付是我付的。與銀行的抵押合同也是以我的名義簽訂的。結(jié)婚后，我和妻子一起付清了房貸的余款。因?yàn)椴缓停覀円?a href='http://www.sdjlnm.com/lihun/91.html' target='_blank' data-horse>離婚了。我妻子說(shuō)她在房子里有一份股份，要我按房子市值的一半付給她。我需要付錢(qián)嗎？

A：根據(jù)陳先生的解釋?zhuān)捎谑顷愊壬炗喎课葙I(mǎi)賣(mài)合同，合同義務(wù)由他在婚前履行，相應(yīng)的合同權(quán)利應(yīng)由他單獨(dú)享有，因此房屋是陳先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。至于購(gòu)房產(chǎn)生的按揭貸款，陳先生與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是婚前形成的，屬于其個(gè)人債務(wù)。他和妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同償還的抵押貸款余額，應(yīng)視為使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還陳先生的個(gè)人婚前債務(wù)。離婚時(shí)，陳先生應(yīng)按共同還款的一半向妻子支付賠償金，這是客觀上對(duì)房屋保值增值的一種補(bǔ)償。第三，如何知道房子的年代？李小姐問(wèn)：我在一個(gè)居民區(qū)看到一棟房子。房東說(shuō)，這是1999年建的，房產(chǎn)證是2000年5月拿到的，土地使用證上標(biāo)明的用地期限是2065年5月20日。這兩個(gè)日期中哪一個(gè)能反映房子的實(shí)際建設(shè)期？如果房東故意隱瞞，我怎么核實(shí)？

A:這兩個(gè)日期都不能反映房子的建設(shè)期。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有人實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)的日期。如果是二手房，有的已經(jīng)轉(zhuǎn)手2至3次，因此房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋的實(shí)際竣工日期。此外，根據(jù)土地使用權(quán)證上顯示的截止日期，可以推斷該房屋于1995年5月20日取得土地使用權(quán)，但無(wú)法判斷開(kāi)發(fā)商是否在取得土地使用權(quán)后就開(kāi)始建房。

如果李小姐想知道房子的建設(shè)期，可以去房管局，或者問(wèn)問(wèn)鄰居、街道和物業(yè)管理公司。最后，李小姐也可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋實(shí)際工期與房東所說(shuō)的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎