【司法解釋】

建筑面積內的房屋、車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章的專有部分：

<1。它具有結構上的獨立性，可以清楚地加以區(qū)分；

2。它具有使用的獨立性，可以單獨使用；

3。可以登記為特定所有人的所有權客體。規(guī)劃中屬于特定房屋的陽臺，建設單位銷售時已按規(guī)劃列入特定房屋買賣合同。

[專家解讀]

陽臺、社區(qū)花園等部分建筑的權屬爭議不斷。這一司法解釋最終明確了“專有部分”：除“建設”和“使用”的獨立性外，還必須“登記”。同時，明確了“房屋買賣合同中包含的露臺”所有權為業(yè)主專有部分，有效保護了業(yè)主的合法權益。突出強調2物業(yè)承諾的，必須履行

[司法解釋]

物業(yè)服務企業(yè)作出的服務承諾和服務細節(jié)，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。

[專家解讀]

近年來，社區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛和矛盾時有發(fā)生。一個非常重要的問題是，一些物業(yè)服務企業(yè)的社區(qū)管理承諾和服務細節(jié)往往難以兌現，業(yè)主權益受損。

這一司法解釋以合同默示條款理論為基礎，合理擴大了物業(yè)服務企業(yè)的義務范圍：不僅僅是物業(yè)服務合同中的明示條款、法律法規(guī)和相關行業(yè)規(guī)范，同時物業(yè)服務企業(yè)作出的服務承諾和服務規(guī)章制度以及招標文件作為物業(yè)服務合同也是物業(yè)服務企業(yè)履行義務的依據?！舅痉ń忉尅课飿I(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章，擅自擴大收費范圍，提高收費標準或重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯，人民法院應予支持。

業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)退還其違規(guī)收費的，人民法院應予支持。

[專家解讀]

在房地產管理中，物業(yè)企業(yè)亂收費、多收費的現象屢見不鮮?！北热?，在一些社區(qū)，地面停車費是在管理費之外收取的?！?/P>

這一司法解釋明確，業(yè)主對違反合同、違規(guī)收費的行為有權拒絕，可以要求全額返還物業(yè)，有效規(guī)范了物業(yè)企業(yè)的收費行為，為業(yè)主要求返還物業(yè)費提供了依據?！蔽飿I(yè)服務合同權利義務終止后，業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域，轉讓物業(yè)服務用房及相關設施，以及必要的相關資料和專項維修資金的，人民法院應予支持，“物業(yè)服務企業(yè)以事實上存在的物業(yè)服務關系為由，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，拒不退出或者轉讓，要求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院是不會支持的?！?/P>

[專家解讀]

在房地產管理活動中，同一住宅小區(qū)往往會出現一些奇怪的現象，比如老物業(yè)服務企業(yè)不走，新物業(yè)服務企業(yè)進來，造成雙公司，雙重保安，雙重保潔，雙重收費等等。本司法解釋明確規(guī)定了新老物業(yè)服務企業(yè)出入境的具體條件、出入境過程中應遵守的秩序、辦理過戶所需的相關資料及其委托的專項維修資金；重點明確物業(yè)服務企業(yè)以形成事實管理為由收取物業(yè)費的，法院不予支持。你知道嗎