1、 購房合同簽訂后，如果銀行因個人信用記錄不佳等原因不放款，購房人履行合同的能力可能出現(xiàn)問題。如果采購合同中沒有事先約定，買方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，購房者應(yīng)爭取達(dá)成協(xié)議，并要求開發(fā)商在合同中注明：如果銀行貸款申請未能達(dá)到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，導(dǎo)致購房失敗，買賣雙方均可解除本合同，買方可以免除責(zé)任，并要求開發(fā)商退還貨款。違約責(zé)任包括：簽訂合同后，購房人要求退房，不按時付款；開發(fā)商售房后要求換房，不按時交房；開發(fā)商未達(dá)到交房條件強(qiáng)行交房；開發(fā)商有一房二賣、抵押房屋的情況；辦理過戶手續(xù)時，不符合規(guī)定和約定等

相對而言，購房者違約的情況和可能性相對較小，這基本上是延遲交房，但開發(fā)商的違約情況是多方面的，從延遲交房到出現(xiàn)質(zhì)量問題、改變規(guī)劃到阻礙辦證等等，違約的可能性比較大。當(dāng)我們就違約金達(dá)成一致意見時，我們需要注意：

1。我們應(yīng)該在合同中約定更高的違約金，這在形式對等的前提下有利于買方。除非買受人對自己的付款預(yù)期沒有把握，否則可以約定延遲付款和延遲交付的違約金為房價的0.05%以上（一般開發(fā)商會同意為0.03%）。合同解除、房款返還時，銀行同期存款利息將同時返還銀行貸款利息。存款利息和貸款利息相差很大。

3。延期履行的，應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算違約金，而不是約定的一次性固定違約金。有必要給開發(fā)商增加壓力。

4。如有可能，列出開發(fā)商的各種違約情況，分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，如未按時交房、未按時辦理房產(chǎn)證、未使用約定的裝修材料、未告知規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量問題等缺陷或質(zhì)量缺陷等，并約定各自的實(shí)際違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

如果只約定“一方違約，應(yīng)向另一方承擔(dān)損害賠償責(zé)任”，則該條款等同于“否”。協(xié)議越詳細(xì)越好，以使違約條款得以實(shí)施。三是將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款。如果購房者真的決定購買廣告中的綠地、水景、會所或?qū)⒁獙?shí)施的樓書或市政規(guī)劃，最好將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款，使之成為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的真實(shí)承諾。并約定如果屆時無法實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任，并明確如何計(jì)算違約金。第四，送房時如何處理面積差異，最常見的問題是內(nèi)部面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的多少，以及在建筑面積不變的情況下如何處理套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積的誤差。并約定超出此范圍怎么辦，退房還是不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任。一般誤差超過3%，可以要求退房。你去交首付時，開發(fā)商告訴你，我們的房子漲價了，要么按照漲價后的價格，要么退房。這就要求我們在簽訂購房合同時，價格條款要準(zhǔn)確到單價的具體金額，定價方式和房屋總價要明確。并明確如果價格上漲，仍按購房合同上的價格執(zhí)行。6簽合同時要注意房屋質(zhì)量。

購房人在簽訂合同時，應(yīng)認(rèn)真考慮《商品房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，并將質(zhì)量保證書作為合同附件。對墻面、地板、吊頂?shù)钠街倍取⒌蹴?、廚衛(wèi)防水、表面裂縫等應(yīng)作必要的約定。簽訂合同時明確物業(yè)管理事項(xiàng)。在合同中確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（8） 明確誰來支付費(fèi)用。交房時，開發(fā)商可能會列出不少費(fèi)用。其中有些是合理的，但大多數(shù)可能是不合理的。除契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)外，其他配套費(fèi)用不合理。9公共配套設(shè)施是否按時交付。

購房時承諾1:1車位，小區(qū)內(nèi)有超市、娛樂設(shè)施等公共配套設(shè)施，但交付時可能無法履行。買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中明確按照規(guī)劃要求建設(shè)的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施以及地下車庫、俱樂部由房地產(chǎn)開發(fā)商專門公布的，應(yīng)當(dāng)與房屋同時交付使用。在“如果在指定日期內(nèi)未滿足使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空白行，應(yīng)說明買方是否可以選擇退房。如果不能，在滿足使用條件之前，房屋是否可以拒收，房地產(chǎn)開發(fā)商如何支付違約金，這期間誰負(fù)責(zé)保管房屋?；A(chǔ)設(shè)施包括：供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信（電話、寬帶）、電視系統(tǒng)（公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視）、道路、綠化等與社區(qū)建設(shè)相配套的設(shè)施。

供水：購房者在購房前，應(yīng)了解所購房屋是屬于國家供水管網(wǎng)，還是社區(qū)自有水井的地下水供應(yīng)。對于前者，買受人應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確，房屋交付時該住宅小區(qū)的供水已納入國家供水管網(wǎng)；對于后者，購房人應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確，房屋交付時地下水的使用已經(jīng)管理部門審批，并能出具符合檢疫部門確認(rèn)的飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報告。

供電：買受人應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中明確，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，臨時施工用電及其他不合格用電不予使用。雙電源供電的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中明確，房屋交付使用時具備雙電源供電條件。

取暖：購房者在購房前，還應(yīng)了解冬季所購房屋的取暖方式。對于市政供熱，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋交付時，區(qū)域供熱已納入城市供熱管網(wǎng)；對于自供熱，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成，具備供暖條件。

供氣：供氣是最復(fù)雜的問題，入住后“沒氣”意味著吃飯、洗澡等最基本的生活需求無法滿足。然而，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以天然氣和天然氣公司要求購房者入住率達(dá)到70%為借口，購房者只有在接受裝修后才能進(jìn)行通風(fēng)換氣。他們只承諾達(dá)到70%，這顯然有太多的不確定因素。買受人至少應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確，房屋交付使用時，供氣設(shè)施已進(jìn)入房屋并與市政管網(wǎng)相連，房屋入住后多久，“供氣”才可供應(yīng)，并約定在通風(fēng)前，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)先將供氣設(shè)施通入室內(nèi)，并與市政管網(wǎng)相連房地產(chǎn)代理負(fù)責(zé)采取措施（如提供油箱和更換服務(wù)）