1、 購房合同簽訂后,如果銀行因個人信用記錄不佳等原因不放款,購房人履行合同的能力可能出現(xiàn)問題。如果采購合同中沒有事先約定,買方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此,購房者應(yīng)爭取達(dá)成協(xié)議,并要求開發(fā)商在合同中注明:如果銀行貸款申請未能達(dá)到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款,導(dǎo)致購房失敗,買賣雙方均可解除本合同,買方可以免除責(zé)任,并要求開發(fā)商退還貨款。違約責(zé)任包括:簽訂合同后,購房人要求退房,不按時付款;開發(fā)商售房后要求換房,不按時交房;開發(fā)商未達(dá)到交房條件強(qiáng)行交房;開發(fā)商有一房二賣、抵押房屋的情況;辦理過戶手續(xù)時,不符合規(guī)定和約定等
相對而言,購房者違約的情況和可能性相對較小,這基本上是延遲交房,但開發(fā)商的違約情況是多方面的,從延遲交房到出現(xiàn)質(zhì)量問題、改變規(guī)劃到阻礙辦證等等,違約的可能性比較大。當(dāng)我們就違約金達(dá)成一致意見時,我們需要注意:
1。我們應(yīng)該在合同中約定更高的違約金,這在形式對等的前提下有利于買方。除非買受人對自己的付款預(yù)期沒有把握,否則可以約定延遲付款和延遲交付的違約金為房價的0.05%以上(一般開發(fā)商會同意為0.03%)。合同解除、房款返還時,銀行同期存款利息將同時返還銀行貸款利息。存款利息和貸款利息相差很大。
3。延期履行的,應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算違約金,而不是約定的一次性固定違約金。有必要給開發(fā)商增加壓力。
4。如有可能,列出開發(fā)商的各種違約情況,分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任,如未按時交房、未按時辦理房產(chǎn)證、未使用約定的裝修材料、未告知規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量問題等缺陷或質(zhì)量缺陷等,并約定各自的實(shí)際違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。
如果只約定“一方違約,應(yīng)向另一方承擔(dān)損害賠償責(zé)任”,則該條款等同于“否”。協(xié)議越詳細(xì)越好,以使違約條款得以實(shí)施。三是將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款。如果購房者真的決定購買廣告中的綠地、水景、會所或?qū)⒁獙?shí)施的樓書或市政規(guī)劃,最好將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款,使之成為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的真實(shí)承諾。并約定如果屆時無法實(shí)現(xiàn),可以解除合同,并要求開發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任,并明確如何計(jì)算違約金。第四,送房時如何處理面積差異,最常見的問題是內(nèi)部面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的多少,以及在建筑面積不變的情況下如何處理套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積的誤差。并約定超出此范圍怎么辦,退房還是不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任。一般誤差超過3%,可以要求退房。你去交首付時,開發(fā)商告訴你,我們的房子漲價了,要么按照漲價后的價格,要么退房。這就要求我們在簽訂購房合同時,價格條款要準(zhǔn)確到單價的具體金額,定價方式和房屋總價要明確。并明確如果價格上漲,仍按購房合同上的價格執(zhí)行。6簽合同時要注意房屋質(zhì)量。
購房人在簽訂合同時,應(yīng)認(rèn)真考慮《商品房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容,并將質(zhì)量保證書作為合同附件。對墻面、地板、吊頂?shù)钠街倍取⒌蹴?、廚衛(wèi)防水、表面裂縫等應(yīng)作必要的約定。簽訂合同時明確物業(yè)管理事項(xiàng)。在合同中確定前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(8) 明確誰來支付費(fèi)用。交房時,開發(fā)商可能會列出不少費(fèi)用。其中有些是合理的,但大多數(shù)可能是不合理的。除契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)外,其他配套費(fèi)用不合理。9公共配套設(shè)施是否按時交付。
購房時承諾1:1車位,小區(qū)內(nèi)有超市、娛樂設(shè)施等公共配套設(shè)施,但交付時可能無法履行。買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中明確按照規(guī)劃要求建設(shè)的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施以及地下車庫、俱樂部由房地產(chǎn)開發(fā)商專門公布的,應(yīng)當(dāng)與房屋同時交付使用。在“如果在指定日期內(nèi)未滿足使用條件,雙方同意按以下方式處理”的空白行,應(yīng)說明買方是否可以選擇退房。如果不能,在滿足使用條件之前,房屋是否可以拒收,房地產(chǎn)開發(fā)商如何支付違約金,這期間誰負(fù)責(zé)保管房屋?;A(chǔ)設(shè)施包括:供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信(電話、寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等與社區(qū)建設(shè)相配套的設(shè)施。
供水:購房者在購房前,應(yīng)了解所購房屋是屬于國家供水管網(wǎng),還是社區(qū)自有水井的地下水供應(yīng)。對于前者,買受人應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確,房屋交付時該住宅小區(qū)的供水已納入國家供水管網(wǎng);對于后者,購房人應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確,房屋交付時地下水的使用已經(jīng)管理部門審批,并能出具符合檢疫部門確認(rèn)的飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報告。
供電:買受人應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中明確,房屋交付使用時,用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò),臨時施工用電及其他不合格用電不予使用。雙電源供電的,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中明確,房屋交付使用時具備雙電源供電條件。
取暖:購房者在購房前,還應(yīng)了解冬季所購房屋的取暖方式。對于市政供熱,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋交付時,區(qū)域供熱已納入城市供熱管網(wǎng);對于自供熱,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)在合同中約定房屋交付時,小區(qū)鍋爐房已建成,具備供暖條件。
供氣:供氣是最復(fù)雜的問題,入住后“沒氣”意味著吃飯、洗澡等最基本的生活需求無法滿足。然而,房地產(chǎn)開發(fā)商往往以天然氣和天然氣公司要求購房者入住率達(dá)到70%為借口,購房者只有在接受裝修后才能進(jìn)行通風(fēng)換氣。他們只承諾達(dá)到70%,這顯然有太多的不確定因素。買受人至少應(yīng)要求房產(chǎn)中介在合同中明確,房屋交付使用時,供氣設(shè)施已進(jìn)入房屋并與市政管網(wǎng)相連,房屋入住后多久,“供氣”才可供應(yīng),并約定在通風(fēng)前,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)先將供氣設(shè)施通入室內(nèi),并與市政管網(wǎng)相連房地產(chǎn)代理負(fù)責(zé)采取措施(如提供油箱和更換服務(wù))
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