案例介紹:海口的王先生已經買了2年的房子,但仍然沒有拿到房產證。他認為開發商違約,起訴海口仲裁委員會,要求賠償未按合同交付房屋7920元,逾期辦理房產證8881元。但開發商認為,如果你把房子的鑰匙都拿到了,房子還沒交房嗎?因此不存在違約問題。
海口市仲裁委員會近日裁定,未按要求交付房屋屬于違約。但因為沒有合同,就沒有法律依據。王先生提出的違約賠償要求最終未獲支持。今年3月,王先生向海口市仲裁委員會提交了一份申請書,稱:2002年,他與海口一家房地產公司簽訂合同,決定購買該公司開發的房屋。雙方約定,開發商應于2003年5月30日前將驗收合格的房屋交付給開發商,并于90日內辦理房產證。簽完合同后,王先生拿出全部積蓄付了房款。但截至今年3月31日,開發商尚未取得驗收合格證或房產證。王先生稱,作為一名房地產開發商,他沒有主動給他合理的解釋,說明違約原因,以及明知自己違約時應采取的補救措施,因此要求他賠償違約金。
開發商在答復中強調,合同明確規定,如果賣方不出示證明文件或證明文件不完整,買方有權拒絕移交,賣方應承擔延誤移交的責任。事實上,他們已于2003年6月17日將房屋交付給王先生,這表明他放棄了約定的拒絕交房權。房子交房兩年后,王先生仍要求支付違約金,沒有事實和法律依據。
同樣,合同也沒有規定辦理房產證的具體時間,也沒有規定出賣人違反本條款的責任。如因出賣人責任,買受人不能在規定期限內取得房產證的,在退房的前提下只給予1%的補償。如果你不退房,你什么都得不到。
海口仲裁委員會經審理認為,根據合同約定,房地產公司應當在2003年5月31日前將王先生的房屋交付使用,但房地產公司實際交付時間為2003年6月15日,逾期15天,屬于違約。而且,房地產公司沒有按時辦理房產證,也違反了合同。根據相關規定,王先生逾期未交房產證應交罰款8881元。同時,仲裁庭認為,房地產公司未按照合同約定的房屋交付條件交付房屋,也未將權屬登記的有關情況報房產登記機關備案,這也違反了合同。但由于合同中沒有約定,也沒有法律依據,仲裁庭對王先生的違約金請求不予認可。
海南法學界認為,商品房買賣合同通常對出賣人逾期交付的違約責任有明確約定,但對商品房如何交付使用沒有具體約定。在日常生活中,買賣雙方對此往往有不同的理解,從而引發糾紛。
在這種情況下,出賣人認為“交房”是交鑰匙,而買受人認為“交房”不僅包括拿鑰匙、驗收合格的房屋,還包括取得房屋所有權證。
為避免此類糾紛,買方最好在合同條款中明確規定交貨條件,并指出只有完全滿足交貨條件才能視為正式交貨,否則賣方應承擔逾期交貨的違約責任。同時,也可以約定,未通過驗收的房屋交付時,出賣人應當承擔違約責任。在簽訂合同過程中,買受人可以這樣約定的,出賣人無論是否逾期交付房屋,均應承擔違約責任。你知道嗎
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