案例介紹:海口的王先生已經(jīng)買了2年的房子,但仍然沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約,起訴海口仲裁委員會(huì),要求賠償未按合同交付房屋7920元,逾期辦理房產(chǎn)證8881元。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,如果你把房子的鑰匙都拿到了,房子還沒(méi)交房嗎?因此不存在違約問(wèn)題。
海口市仲裁委員會(huì)近日裁定,未按要求交付房屋屬于違約。但因?yàn)闆](méi)有合同,就沒(méi)有法律依據(jù)。王先生提出的違約賠償要求最終未獲支持。今年3月,王先生向海口市仲裁委員會(huì)提交了一份申請(qǐng)書,稱:2002年,他與海口一家房地產(chǎn)公司簽訂合同,決定購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的房屋。雙方約定,開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2003年5月30日前將驗(yàn)收合格的房屋交付給開(kāi)發(fā)商,并于90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。簽完合同后,王先生拿出全部積蓄付了房款。但截至今年3月31日,開(kāi)發(fā)商尚未取得驗(yàn)收合格證或房產(chǎn)證。王先生稱,作為一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,他沒(méi)有主動(dòng)給他合理的解釋,說(shuō)明違約原因,以及明知自己違約時(shí)應(yīng)采取的補(bǔ)救措施,因此要求他賠償違約金。
開(kāi)發(fā)商在答復(fù)中強(qiáng)調(diào),合同明確規(guī)定,如果賣方不出示證明文件或證明文件不完整,買方有權(quán)拒絕移交,賣方應(yīng)承擔(dān)延誤移交的責(zé)任。事實(shí)上,他們已于2003年6月17日將房屋交付給王先生,這表明他放棄了約定的拒絕交房權(quán)。房子交房?jī)赡旰螅跸壬砸笾Ц哆`約金,沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
同樣,合同也沒(méi)有規(guī)定辦理房產(chǎn)證的具體時(shí)間,也沒(méi)有規(guī)定出賣人違反本條款的責(zé)任。如因出賣人責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的,在退房的前提下只給予1%的補(bǔ)償。如果你不退房,你什么都得不到。
海口仲裁委員會(huì)經(jīng)審理認(rèn)為,根據(jù)合同約定,房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2003年5月31日前將王先生的房屋交付使用,但房地產(chǎn)公司實(shí)際交付時(shí)間為2003年6月15日,逾期15天,屬于違約。而且,房地產(chǎn)公司沒(méi)有按時(shí)辦理房產(chǎn)證,也違反了合同。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,王先生逾期未交房產(chǎn)證應(yīng)交罰款8881元。同時(shí),仲裁庭認(rèn)為,房地產(chǎn)公司未按照合同約定的房屋交付條件交付房屋,也未將權(quán)屬登記的有關(guān)情況報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案,這也違反了合同。但由于合同中沒(méi)有約定,也沒(méi)有法律依據(jù),仲裁庭對(duì)王先生的違約金請(qǐng)求不予認(rèn)可。
海南法學(xué)界認(rèn)為,商品房買賣合同通常對(duì)出賣人逾期交付的違約責(zé)任有明確約定,但對(duì)商品房如何交付使用沒(méi)有具體約定。在日常生活中,買賣雙方對(duì)此往往有不同的理解,從而引發(fā)糾紛。
在這種情況下,出賣人認(rèn)為“交房”是交鑰匙,而買受人認(rèn)為“交房”不僅包括拿鑰匙、驗(yàn)收合格的房屋,還包括取得房屋所有權(quán)證。
為避免此類糾紛,買方最好在合同條款中明確規(guī)定交貨條件,并指出只有完全滿足交貨條件才能視為正式交貨,否則賣方應(yīng)承擔(dān)逾期交貨的違約責(zé)任。同時(shí),也可以約定,未通過(guò)驗(yàn)收的房屋交付時(shí),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂合同過(guò)程中,買受人可以這樣約定的,出賣人無(wú)論是否逾期交付房屋,均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎
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