1、 我國(guó)法律對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍如下。《物權(quán)法》第101條規(guī)定，“共有財(cái)產(chǎn)份額的共有人有權(quán)要求分割或者轉(zhuǎn)讓其份額。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”。這是一種以物權(quán)為基礎(chǔ)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以所有權(quán)的份額即權(quán)利為出售對(duì)象。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第九十二條規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)分割后，原共有人一人以上出賣自己的財(cái)產(chǎn)，出售的財(cái)產(chǎn)與原共有人共有的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者一個(gè)匹配物的，應(yīng)當(dāng)保障共有財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”顯然，它也是一種基于物權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。區(qū)別在于銷售標(biāo)的物是有形的。在這種情況下，原共有人是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不僅必須是所售房產(chǎn)的原共有人，還必須是所售房產(chǎn)與原共有人共有的房產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者一個(gè)配套使用，使原共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出售的財(cái)產(chǎn)與原共有人共有的財(cái)產(chǎn)不屬于一個(gè)整體或者共同使用的，原共有人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但這一規(guī)定一方面規(guī)定了原共有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)分割，這表明分割后的共有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為各共有人的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)。另一方面，它還規(guī)定，如果出售的房產(chǎn)與原共有人共有的房產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，則是矛盾的，值得商榷。《中華人民共和國(guó)公司法》第三十五條第三款規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓，其他股東在同等條件下對(duì)出資享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，這只是有限責(zé)任公司股東設(shè)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)其他股東轉(zhuǎn)讓出資時(shí)享有的，也是以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)定的。標(biāo)的物是無(wú)形權(quán)利，因?yàn)楣蓶|從出資中獲得的是公司的股權(quán)，所以這種轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是出售股權(quán)。（4） 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出售租賃房屋時(shí)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人購(gòu)買房屋的權(quán)利。我國(guó)《城市私人住房管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承攬人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋出售無(wú)效。”《合同法》第230條還規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”雖然《合同法》沒(méi)有規(guī)定預(yù)告期限，只限于售前合理期限，但試行一般以三個(gè)月為合理預(yù)告期。迄今為止，《合同法》確立了以債權(quán)為基礎(chǔ)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。二是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的分析與評(píng)價(jià)。建立這一制度的理論基礎(chǔ)是維護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的一致性。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法目的也是穩(wěn)定社會(huì)家庭倫理關(guān)系和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活秩序。然而，這一制度實(shí)施的法律效果和社會(huì)效果，以及為此付出的代價(jià)，值得我們分析和探討。首先，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以限制所有權(quán)人處分權(quán)的行使、損害所有權(quán)人利益為基礎(chǔ)的。我們知道所有權(quán)包括財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。只要財(cái)產(chǎn)權(quán)屬明確，所有權(quán)人就可以充分行使四項(xiàng)所有權(quán)。業(yè)主行使這些權(quán)利時(shí)，只要不損害公共利益和他人利益，其權(quán)利的行使就不應(yīng)受到不合理的限制。事實(shí)并非如此，因?yàn)楣灿胸?cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和出售只是為了改變共有財(cái)產(chǎn)的主體。或許有人認(rèn)為，這種主體的變動(dòng)會(huì)造成共有財(cái)產(chǎn)主體的不和諧和不穩(wěn)定，影響財(cái)產(chǎn)運(yùn)行的效果。不可否認(rèn)，這種情況將會(huì)存在。但事實(shí)上，這種情況已經(jīng)在法律上得到了解決。例如，在合伙企業(yè)中，合伙人被添加到合伙企業(yè)中（此處的增加會(huì)改變?cè)己匣锶耍灰欢ㄊ呛匣锶藬?shù)量的增加）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第五十一條：“合伙過(guò)程中，書面協(xié)議有約定的，按照書面協(xié)議辦理；沒(méi)有約定的，按照書面協(xié)議辦理書面協(xié)議中的約定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體合伙人同意；書面協(xié)議中沒(méi)有約定的，視為無(wú)效。”另一個(gè)例子是股東之間的關(guān)系。《公司法》規(guī)定“股東轉(zhuǎn)讓出資必須經(jīng)三分之二以上股東同意”，明確了原合伙人接受新合伙人和原股東接受新股東的條件。對(duì)于家庭財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)，共有人將其不可分割的財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給他人，顯然是無(wú)效的。因?yàn)榧彝ヘ?cái)產(chǎn)共同關(guān)系的形成是以血緣關(guān)系、婚姻關(guān)系和收養(yǎng)關(guān)系為基礎(chǔ)的。它是特定主體的特定權(quán)利。其他人不可能通過(guò)取得這一權(quán)利而成為家庭成員，更不可能要求分割家庭財(cái)產(chǎn)或行使對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。第二，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，阻礙了財(cái)產(chǎn)資源的轉(zhuǎn)移。市場(chǎng)的主體是人，因此市場(chǎng)更加注重人的意志，為人的意志提供各種階段和機(jī)會(huì)，違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律限制人的活動(dòng)。因此，人們只能遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在市場(chǎng)中，人們根據(jù)自己的意愿，決定出售自己的房產(chǎn)，出售多少，出售誰(shuí)，這些都隨著市場(chǎng)的變化而變化。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)越來(lái)越發(fā)達(dá)和完善，市場(chǎng)的變化也越來(lái)越復(fù)雜和多樣化，機(jī)遇也在轉(zhuǎn)瞬即逝。如果我們?cè)谌藗兊慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)面前設(shè)置各種障礙，無(wú)疑會(huì)對(duì)人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生更大的障礙。以承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為例。當(dāng)出租人看到市場(chǎng)行情看好，想賣掉自己的房子時(shí)，他期待著買家之間的競(jìng)爭(zhēng)，以自己想要的最高價(jià)格出售。如果在這個(gè)時(shí)候，出租人告訴承租人他想賣掉房子，但價(jià)格等條件不能馬上確定。因?yàn)槌鲎馊艘蚕Ｍ渌I家能提供更高的價(jià)格和更優(yōu)惠的條件。經(jīng)過(guò)艱苦的討價(jià)還價(jià)，賣房的出租人很容易買到房子。最后，他們對(duì)條件感到滿意。當(dāng)他們想與買方簽訂銷售協(xié)議時(shí)，他們不能與買方簽訂銷售協(xié)議。由于此時(shí)簽訂的協(xié)議可能無(wú)效，出租人只能依法通知承租人，并在三個(gè)月內(nèi)等待承租人可能作出的決定。承租人可以自由享受他人協(xié)商的房屋銷售條件。承租人絕不會(huì)提供比其他買家更高的價(jià)格和條件。在這里，法律將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人置于不可戰(zhàn)勝的地位。比如，三個(gè)月內(nèi)，承租人表示不接受購(gòu)房協(xié)議，市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生變化，房屋不會(huì)按照原協(xié)議出售。此外，房產(chǎn)的賣家還受到賣家心理需求的影響，比如鄰居的選擇、買家的素質(zhì)、誠(chéng)信度等因素，都會(huì)影響賣家在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的心理狀態(tài)。在相同的條件下，甚至在不同的條件下，由于受出賣人心理需求的影響，出賣人寧愿把房子買給自己選擇的買受人，也不愿買有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的買受人。因此，說(shuō)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是不恰當(dāng)?shù)?