真實(shí)案例

2011年4月，某單位與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)買寫字樓、住宅的協(xié)議，明確每平方米均價(jià)為3760元，地下小戶型和地下車位價(jià)格與每平方米團(tuán)購(gòu)價(jià)格的差價(jià)不得超過(guò)超過(guò)100元。2011年5月，王某等單位100多名干部職工與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，約定2012年5月31日前交房，并辦理了房產(chǎn)證，明確了逾期交房的違約責(zé)任和建材質(zhì)量問(wèn)題房產(chǎn)證。開(kāi)發(fā)商未能在到期日后交房。2013年4月，開(kāi)發(fā)商向單位發(fā)函，承諾地下小房子的業(yè)主可以暫時(shí)不交錢，作為最終解決違約金，同時(shí)免收業(yè)主一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2013年5月，開(kāi)發(fā)商將房子交給了100多名業(yè)主。2013年10月，開(kāi)發(fā)商督促單位及時(shí)繳納車位款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等事宜。由于雙方糾紛無(wú)法通過(guò)協(xié)商解決，百余名業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求開(kāi)發(fā)商賠償延遲交房和辦證的違約金。

業(yè)主稱，如果開(kāi)發(fā)商未能按照購(gòu)房協(xié)議如期交房，電梯、門窗的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不符合約定，履行約定嚴(yán)重違反約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償遲延交房、逾期未交許可證違約金和貸款利息差額等共計(jì)37.2萬(wàn)余元。此外，開(kāi)發(fā)商還需賠償業(yè)主因建材差價(jià)和容積率與原審批不符造成的損失。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，在施工過(guò)程中，由于政策原因，工人工資和建筑成本會(huì)增加，必然導(dǎo)致建筑成本增加，而業(yè)主不會(huì)承擔(dān)增加的成本，從而導(dǎo)致工期延誤。此外，業(yè)主對(duì)小房子和車位沒(méi)有交錢，拒絕辦理合同備案手續(xù)等。

庭審結(jié)束后，一審法院判決開(kāi)發(fā)商支付房屋遲延交付違約金6.2萬(wàn)余元；為業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并自合同生效之日起90日內(nèi)支付房屋遲延交付違約金駁回業(yè)主的其他訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效。業(yè)主已按合同約定支付全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商未在約定期限內(nèi)交付房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整引起的工程造價(jià)增加，不能作為逾期交貨的免除。由于開(kāi)發(fā)商的原因，業(yè)主不能在預(yù)期時(shí)間內(nèi)充分行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向房屋所有人支付延期申領(lǐng)房產(chǎn)證的違約金。

目前，團(tuán)購(gòu)房遲交、遲辦證的現(xiàn)象非常普遍。在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求參與團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房者分擔(dān)因價(jià)格變動(dòng)或政策調(diào)整導(dǎo)致的房?jī)r(jià)變動(dòng)負(fù)擔(dān)，通常將無(wú)法取得證明的責(zé)任歸于未簽訂備案合同的購(gòu)房者。在團(tuán)購(gòu)中，除非組織職工購(gòu)房的單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，團(tuán)購(gòu)組織者（單位）介入?yún)⑴c團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房交易，不影響參與團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人作為個(gè)人購(gòu)房人的法律地位。開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，參與團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房者有權(quán)提起訴訟，保護(hù)自己的合法權(quán)益。除非雙方在購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)期房?jī)r(jià)變動(dòng)有約定，否則，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，買受人不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也不需要為開(kāi)發(fā)商的所謂“價(jià)格變動(dòng)”買單。你知道嗎