1、 簽訂房屋買賣合同時應(yīng)注意的事項開發(fā)商與購房人簽訂房屋認購協(xié)議的主要原因是,一旦購房人選定房屋,開發(fā)商必須為購房人預(yù)留房屋,并與購房人簽訂商品房買賣合同。如果買受人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,就要為買受人預(yù)留房屋《房地產(chǎn)買賣合同》,那么預(yù)留房屋的做法會對開發(fā)商的銷售產(chǎn)生一定影響,甚至造成損失。同時,也是項目開發(fā)商的一種促銷手段。認購協(xié)議的簽訂給購房者造成了一定的壓力,促使他們盡快簽訂商品房買賣合同,以便成交。
在簽訂《房屋認購協(xié)議》后,很多購房者對所選房屋不滿意,或者無法與開發(fā)商就《商品房買賣合同》的某些條款達成協(xié)議,于是要求開發(fā)商退還定金或定金。那么,買方的要求是否有法律依據(jù)?押金和押金有什么區(qū)別?
商品房銷售管理辦法第二十二條規(guī)定,當(dāng)事人未訂立商品房銷售合同的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將費用退還買受人。但是,這里所說的費用是指具有預(yù)付款性質(zhì)的“定金”,而不是作為訂立合同的擔(dān)保的“定金”。而且,只要當(dāng)事人在合法自愿的基礎(chǔ)上同意不退還具有預(yù)付款性質(zhì)的定金,就應(yīng)當(dāng)依法履行協(xié)議。根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定,定金的數(shù)額不得超過合同標的物總額的20%;債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)作為價款或者追回;支付定金的一方不履行約定債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收取定金的一方不履行約定債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)加倍返還定金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣人接受買受人的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保,采取認購、定購、預(yù)約等方式的,等,因一方原因不能訂立商品房買賣合同的,依照定金法的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。”因此,在“定金”或“不退費用”的情況下,購房者很可能處于被動地位,要么接受開發(fā)商的不平等條件,要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》,并承擔(dān)定金或定金的損失。因此,要提醒購房者認真簽訂《房屋認購協(xié)議書》,注意協(xié)議書是采取“定金”還是“定金”的方式,是否有“另訂協(xié)議書”。商品房買賣合同共有24份,其中有許多空白和選項需要雙方選擇和填寫。為了最大限度地保護購房者的合法權(quán)益,在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要慎重。首先,合同雙方。所有關(guān)于“賣方”和“買方”的信息應(yīng)填寫完整,不允許有空白項。賣方有“委托代理”或買方有“委托代理”的,除認真填寫相關(guān)內(nèi)容外,還應(yīng)有合法有效的“委托書”。父母(或其他監(jiān)護人)代未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的,必須持有代理買受人為未成年監(jiān)護人的公證證明。
其次,本合同第1條和第22條中的所有空格均應(yīng)填寫。填寫內(nèi)容應(yīng)與《土地使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)文件的內(nèi)容、時間、文號一致。
第三,審核填寫第三條、第四條、第三條時第五條合同約定,應(yīng)當(dāng)結(jié)合所購房屋的實際情況,明確建筑面積、已建建筑面積、使用面積的概念和關(guān)系,并具體了解相關(guān)公共部分和公房的分攤建筑面積構(gòu)成是否合理合法,比例關(guān)系是什么。我們要對合同約定的面積有個清楚的認識,在收房時要注意防止面積可能發(fā)生變化,并在合同中明確。律師建議:根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實施)的相關(guān)規(guī)定,預(yù)購商品住宅的購房者,應(yīng)堅持按公寓建筑面積計價,并對兩者之間的誤差進行處理合同約定的面積和產(chǎn)權(quán)登記的面積。第四,合同第八條和第九條是關(guān)于商品房交付的。這里需要注意的是,正常情況下,交貨期以取得建設(shè)工程竣工驗收記錄表為準。如遇特殊情況,應(yīng)盡快通知買方。根據(jù)逾期交貨的時間,期限通常分為60天。違約金的比例應(yīng)適當(dāng)。如果太低,它的結(jié)合力可能會受到影響。如果其他條款涉及違約金,也應(yīng)考慮這一方面。
第5條和第14條,在出賣人對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行的承諾中,除辦理入住手續(xù)時正常開放水、電、暖外,如有可能,還應(yīng)明確約定燃氣、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)等其他事項。
第六條、第十七條關(guān)于商品房所在建筑物的屋頂和外墻使用權(quán),根據(jù)9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,使用權(quán)和收益權(quán)屬于物業(yè)所有人。未經(jīng)業(yè)主同意,賣方無權(quán)使用。
除上述事項外,在填寫合同選項時,還有許多問題需要注意。為了保險起見,買家最好請有經(jīng)驗的專業(yè)律師親自檢查。商品房買賣合同除主合同外,還包括房屋平面圖、公共部位與公共房屋共有建筑面積說明、裝修設(shè)備標準和合同補充協(xié)議四個附件。附件通常附在買賣合同的末尾,容易被購房者忽略,被不法開發(fā)商利用。事實上,由于主合同只能采用法律上統(tǒng)一的文本,合同的附件就顯得尤為重要。首先,房屋的平面圖應(yīng)標明每間房的具體尺寸和墻體寬度,以及陽臺的大小和空調(diào)的位置。如果上述內(nèi)容不明確,房屋規(guī)劃就不能起到準確說明的作用,對開發(fā)商也沒有明確的約束。
第二,無論是房屋的平面布置圖,還是公共部位與公共房屋共有建筑面積的說明和裝修設(shè)備標準,都要用準確的數(shù)字和具體的描述來表達其內(nèi)容,而不是用概念性的詞語。附件中不應(yīng)出現(xiàn)“高級”、“名牌”、“精裝修”等字樣,而應(yīng)明確“高級”、“名牌”、“精裝修”的具體標準。三是根據(jù)民法上的“意思自治”原則,商品房買受人可以與開發(fā)商協(xié)商,行使合同修改權(quán)和補充權(quán),在主合同之外簽訂補充協(xié)議,從而澄清一些模糊的概念,修正主合同中不合理的條款。
對于一個家庭來說,處理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常重要,而且房款也比較大。沒有人愿意高價購買有問題或得不到所有權(quán)的房產(chǎn)。因此,房屋買賣合同中的注意事項需要特別注意。你知道嗎
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