1、 是否符合退房條件

購(gòu)房合同約定退房事項(xiàng)的，可以按照約定辦理；也可以按照合同法的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，退房條件主要包括約定條件和法定條件。約定條件是指購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中可以退房的條件。開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)一定期限的，社區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施與售樓廣告或售樓書表述的內(nèi)容不符，在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)合同法的規(guī)定，雙方約定了退房的具體條件，買受人有證據(jù)證明該條件成立的，可以通知開(kāi)發(fā)商解除合同。在這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任，也會(huì)得到法院的支持。建議業(yè)主如果符合合同規(guī)定的退房條件，最好先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，這樣可以節(jié)省訴訟費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能夠讓業(yè)主滿意，業(yè)主可以根據(jù)自己的情況撤回退房要求，也可以在開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下辦理退房手續(xù)。

如果協(xié)調(diào)失敗，選擇訴訟或仲裁。如果業(yè)主在合同中不同意退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于合同中未約定、不在法定范圍內(nèi)的退房要求，建議業(yè)主先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下，法院的鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。

如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體有裂縫，可以建議委托專業(yè)機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行鑒定。如果評(píng)估結(jié)果不會(huì)影響房屋主體結(jié)構(gòu)，可以修復(fù)，法院將不支持業(yè)主的退房請(qǐng)求。但如果鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無(wú)法修補(bǔ)，法院將支持業(yè)主的退房要求，并判決鑒定費(fèi)和業(yè)主裝修費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付。除了房子的全價(jià)和相應(yīng)的利息，開(kāi)發(fā)商還要賠償業(yè)主前期的費(fèi)用。在要求違約金方面，如果開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方在合同中也約定了違約金，那么開(kāi)發(fā)商必須按照約定進(jìn)行賠償。除了房屋的全價(jià)和相應(yīng)的利息外，補(bǔ)償還包括業(yè)主前期已經(jīng)支付的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)、律師費(fèi)等，計(jì)入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍，由開(kāi)發(fā)商賠償。

在退款方面，使用一次性付款的購(gòu)房者可以直接要求開(kāi)發(fā)商退還其付款及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買房比較復(fù)雜。實(shí)際上，是開(kāi)發(fā)商將可退購(gòu)房款分成兩部分。屬于買方首付的部分直接退還買方，屬于買方從銀行貸款的部分直接退還銀行，視為買方已向銀行提前還款。銀行收到還款并終止與買方的貸款合同。

此外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房者的首付利息。即從首付交付之日起至開(kāi)發(fā)商歸還之日止的首付利息收入。如果購(gòu)房者的按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)償還購(gòu)房者的月供和利息支出。如果買方要求退房，他已經(jīng)住了一段時(shí)間，在此期間發(fā)生的折舊費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房過(guò)程中，如果責(zé)任方是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者可以不補(bǔ)償房屋折舊。如購(gòu)房者有責(zé)任，開(kāi)發(fā)商不得賠償業(yè)主裝修費(fèi)。第四，按照以下退房程序，購(gòu)房者先通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話（最好是書面形式）向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房?jī)r(jià)退還買受人，并同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)利息。再督促開(kāi)發(fā)商在要求退房后15日內(nèi)，為購(gòu)房者和貸款銀行辦理全部解除或終止合同手續(xù)，再督促開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款全部退還購(gòu)房者，并向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行辦理停止還款手續(xù)銀行。

到目前為止，消費(fèi)者和銀行解除了貸款合同，開(kāi)發(fā)商返還全部房款后，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的銷售合同也意味著解除。另外，購(gòu)房人辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房人為其購(gòu)買的商品辦理保險(xiǎn)，而保險(xiǎn)受益人是貸款銀行，因此最后一步是解除貸款合同，然后辦理退保手續(xù)。相應(yīng)法律法規(guī)：《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定：投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同協(xié)議后，投保人應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)向投保人退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，投保人要求終止合同的，保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起至合同終止之日止的保險(xiǎn)費(fèi)，其余部分退還投保人。買方可按上述規(guī)定辦理退保和退保手續(xù)。《中華人民共和國(guó)法》規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)全部實(shí)際損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)賠償差額。如果違約金高于實(shí)際損失，開(kāi)發(fā)商將直接支付違約金。

押金可以雙倍返還。相應(yīng)規(guī)定：《合同法》第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人雙方約定違約金和定金的，一方違約的，另一方可以選擇申請(qǐng)違約金或定金。條款解釋：“違約金”和“定金”只能交替適用，不能同時(shí)適用。如果是購(gòu)房者的原因?qū)е峦朔浚_(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金；但如果是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可以獲得雙倍賠償。此時(shí)，購(gòu)房者可以選擇運(yùn)用法律手段以更大的賠償金額來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。你知道嗎