隨著上月底“京八條”新政的公布，房地產市場特別是二手房市場的調控作用顯現，由此引發的二手房買賣糾紛也呈上升趨勢。數據顯示，今年上半年，房屋銷售糾紛同比增長近四成。西城法院在日常審判中對十種常見的“風險屋”進行了法律風險警示。2015年，韓先生買了張女士的一套房子，張女士通過按揭購買，然后*抵押給銀行貸款。韓先生隨后同意張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理預付款。韓先生支付購房款后，張女士沒有辦理解除按揭。期間，該房屋因其他糾紛被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生上訴至法院，要求對方支付違約金。法官提醒，如果出賣人在解除抵押的過程中不理解抵押，將影響合同的繼續履行。因此，購房要謹慎。如果你必須購買，你必須簽署一份合同，并敦促賣方解除抵押。

提示二

防范*債務性住房

2013年，陳女士*向他人借款，委托萬女士辦理相關事宜。陳老太還不起貸款后，萬女士將房子低價賣給了常先生。陳太太上訴法院，要求解除與常先生的買賣合同。法院認為，該房屋成交價格明顯過低，合同明顯不公平，遂決定解除合同。

法官提醒我們，要以售房為幌子，偽裝成房屋債務，當借款人無力償還時，房屋會不時以低價出售。購房者遇到低價房時不要急于交易，他們需要重新審核賣家的所有權。

竅門三

巧妙地簽了一套普通房

年景先生2010年把房子賣給了馬先生，馬先生簽完合同后交了定金。不久，景先生的妻子告訴馬先生，房子是夫妻共同財產。丈夫私自出售房屋，合同無效，景先生不再履行合同。馬先生去世后，其子女起訴法院，要求景先生繼續履行合同。最終，法院對馬先生子女的上訴不予支持。法官提醒丈夫和妻子對共同擁有的財產有平等的處理權。一方未經另一方同意擅自處理共有財產無效。因此，買房人在買房時，應該了解賣房人的家庭情況。如果已婚，配偶應簽署知情同意書。如果賣家有意隱瞞婚姻狀況，他應該特別警惕。2015年，董女士將該房屋出售給王女士，并約定業主自房屋權屬轉移之日起10日內將原賬戶全部遷出，否則按總價的10%支付違約金。不過，董女士繼子的戶籍一直沒有轉移。王女士上訴至法院，要求對方支付違約金，繼續履行遷出戶籍義務。最終，法院支持了這一說法。

法官提醒雙方當事人，約定的逾期搬遷條款合法有效，應當受到法律保護。在交易實踐中，可以通過約定違約后果，促使賣方積極履行賬戶遷出義務。2009年，馬先生為孩子上學，通過中介購買了一套“學區房”，價格比周邊房價高出16%。簽訂合同后，馬先生得知所購房屋不屬于重點學校。馬先生上訴至法院，要求中介賠償差價損失，退還經紀費。中介表示，合同中沒有約定的是學區房，所以他不同意索賠。法院認為，由于合同中沒有相關約定，故不支持馬先生提出的差價損失索賠，但中介未履行仔細審查義務，責令中介返還中介費。

法官提醒購買學區房的購房者，必須事先向有關部門核實相關政策和錄取指標的使用情況，然后將購買學區房的特殊目的寫入合同。2015年，李先生將一套中央產房出售給小何，并約定轉讓時間為合同簽訂之日起120天內。后來，由于購房指標的限制，小何花了一定的時間賣掉了名下的一套房子。但在房源核查中，因該房屋未辦理集中交房掛牌手續，被退回。李先生辦理完手續后，就超出了約定的交接時間。李先生向法院提起上訴，要求小河支付1萬元的罰款。小何認為責任在李先生。法院認為，雙方均有責任，結合具體情況，判令小河支付李先生8000元違約金。法官提醒買受人要知道房源、性質以及房屋是否符合掛牌條件。出賣人應當在房屋出售前完善相關掛牌手續，確保雙方簽訂的合同順利履行。2010年，居住在國外的周女士委托孫先生代為賣房，委托范圍是辦理賣房手續的前期事宜。后來，孫先生通過中介將房子賣給了趙先生。回家后，周女士認為房屋成交價格過低，拒絕履行合同。趙先生向法院提起上訴，要求孫先生將押金翻倍，并要求中介退還經紀費。法院認為，孫先生越權代理，中介有重大過錯。趙先生也對他未能審查代理人的權限負有責任。法官提醒，在實踐中，委托人代為簽訂合同的現象時有發生。在這種情況下，購房者必須提高警惕，要求其提供委托書，同時出示房產證原件和業主身份證明，以防代理人無權代理或業主因房價上漲而拒絕出售房屋。2013年，李先生把房子租給了梅先生，并賣給了楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優先購買權為由向法院提起訴訟，要求李先生賠償10萬元。法院認為，有證據表明梅先生知道出售房屋，因此駁回了他的訴訟。

法官提醒說，許多二手房在出售時處于出租狀態。為了避免糾紛，買受人最好要求承租人放棄優先購買權等材料。了解拍賣行

技巧9

了解拍賣行

2008年，一家公司倒閉后，資產*被支付給了銀行，包括一套房子。銀行將該房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過戶時，由于原房產公司已被注銷，岳先生向法院起訴，要求拍賣公司協助其過戶。

法官提醒，拍賣行往往存在債務問題，可能會多次抵押，購買此類房屋可能面臨債權人的追償。此外，還要注意房屋產權，是否有實際居民，戶籍是否已遷出，是否有未繳水電費、物業費等，2015年，程女士將房屋出售給沈先生。合同履行期間，沈先生交了定金和首付。后來，程女士發出解除合同的通知。沈先生認為，由于房價飛漲，對方不愿出售房屋，遂起訴法院，要求對方繼續履行合同。法官提醒，由于房價上漲，違約案件時有發生。買方通常有兩種選擇：一是繼續履行合同，二是終止合同并賠償損失。但無論是哪種要求，首先要確保買賣雙方已簽訂購房合同，其次要嚴格履行合同，及時補齊賣方違約證據。你知道嗎