2002年11月10日,我在一家房地產(chǎn)公司買了一套房子,建筑面積105平方米,單價3500元/平方米。總房價為36.75萬元。雙方簽訂銷售合同,約定在簽訂合同時支付定金1萬元,12月10日前預(yù)付14.7萬元,交貨時一次性付清余款。房地產(chǎn)公司于2003年5月10日交房。2002年11月10日,我在一家房地產(chǎn)公司買了一套房子,建筑面積105平方米,單價3500元/平方米。總房價為36.75萬元。雙方簽訂銷售合同,約定在簽訂合同時支付定金1萬元,12月10日前預(yù)付14.7萬元,交貨時一次性付清余款。房地產(chǎn)公司于2003年5月10日交房。我按合同付了定金和定金。后來,由于開發(fā)商未能按時通過驗(yàn)收,房屋遲遲未能交付。截至交房日,房價已漲至4180元/平方米。能否要求開發(fā)商雙倍定金,并要求其承擔(dān)違約賠償金?
薛XX先生:房地產(chǎn)公司因自身違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,沒有異議,但公司沒有異議什么樣的違約責(zé)任以及如何賠償?1定金責(zé)任和違約損害賠償責(zé)任能否同時適用?定金是指為保證合同的履行,根據(jù)法律規(guī)定或者雙方約定,一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同標(biāo)的物金額的一定比例,向另一方當(dāng)事人預(yù)付定金或者其他替代物。所謂違約損害賠償,是指違約方因不履行或者不完全履行合同,給對方造成損失,依照法律或者合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。”當(dāng)事人對違約金和定金都有約定的,一方違約時,另一方可以選擇適用違約金或定金條款當(dāng)事人可以約定一方違約時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約造成的損失賠償金的計算方法。約定的違約金低于造成損失的,當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金;約定的違約金高于損失的,當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。2如何確定損害賠償標(biāo)準(zhǔn)?損害賠償標(biāo)準(zhǔn)是計算違約造成的實(shí)際損害的依據(jù)。在這種情況下,房地產(chǎn)公司的違約行為導(dǎo)致未能按合同約定的價格購房,現(xiàn)在房價已經(jīng)漲到了4180元/m2,因此實(shí)際違約損失應(yīng)按所購房屋總面積乘以現(xiàn)價與購房款的差額計算價格。綜上所述,房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任不能要求定金翻倍,同時承擔(dān)違約賠償責(zé)任。只能要求其以支付房價上漲差價造成的損失為標(biāo)準(zhǔn),承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。
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謝福金律師是廣東典緯律師事務(wù)所核心成員,中山大學(xué)法律本科學(xué)歷,具有扎實(shí)的法律專業(yè)知識、較強(qiáng)的表達(dá)能力與邏輯分析能力。從事法律服務(wù)工作以來,辦理過大量民商案件、刑事辯護(hù),積累了豐富的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),擅于處理各類民商事、合同糾紛、債務(wù)追收、交通事故、工傷及勞動糾紛、婚姻家庭糾紛、刑事辯護(hù)等方面的法律事務(wù),能夠?yàn)楫?dāng)事人爭取最大的權(quán)益,贏得他們的信任與好評!
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