合同效力是合同的法律約束力,是指法律賦予依法成立的合同以約束各方當(dāng)事人的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規(guī)定條件的,是具有法律約束力的民事法律行為。《民法通則》第五十五條規(guī)定,民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者公共利益。也就是說,訂立合同的行為符合上述條件的,是民事法律行為,產(chǎn)生法律約束力,否則不產(chǎn)生法律效力。不產(chǎn)生法律效力的合同無效。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定,合同無效的條件是:(一)一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家利益,集體或者第三人;(三)以法律形式掩蓋違法目的;(四)損害公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還;不能返還或者不需要返還的,折價(jià)賠償;有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失;雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)合同是一種具有特殊性質(zhì)的合同。這種合同的訂立,既要符合《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,又要到有關(guān)土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審批登記,使合同具有法律效力。《合同法》第五十六條規(guī)定:“無效的合同、被撤銷的合同,從一開始就沒有法律約束力。”第五十八條規(guī)定:“合同無效、被撤銷后,因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)折價(jià)賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。”
無效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定處理。綜上所述,無效合同的法律處理主要是:(1)返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償;(2)賠償損失。無過錯方也應(yīng)承擔(dān)一定的法律后果,但在具體處理上,應(yīng)遵循以下原則。(1)公平原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是民事活動。《民法通則》第四條規(guī)定,民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在處理無效房地產(chǎn)合同時(shí),也要貫徹這一原則。如因未辦理房屋租賃許可證導(dǎo)致租賃合同無效,租賃關(guān)系無效的,承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出租人,有過錯的出租人仍應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失。然而,這里有一個不容忽視的情節(jié)。承租人沒有過錯,但確實(shí)使用了出租人的房屋。它是實(shí)際受益人。允許承租人無過錯支付實(shí)際使用房屋的租金是公平合理的(租金的確定可以由評估部門評估)。房地產(chǎn)合同糾紛案件的法律關(guān)系種類繁多。一種法律關(guān)系無效,就會影響其他法律關(guān)系。因此,在處理無效房地產(chǎn)合同時(shí),可以考慮綜合協(xié)調(diào),盡量減少訴訟程序。例如,在權(quán)利確認(rèn)的情況下,既有房屋抵押關(guān)系,也有房屋買賣關(guān)系。買賣關(guān)系確認(rèn)有效的,抵押關(guān)系無效。對不存在退房、賠償損失問題的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人暫停其他權(quán)利登記,確保買賣關(guān)系的確認(rèn)。你知道嗎
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左娜律師,系山東煒弈律師事務(wù)所律師。山東大學(xué)法學(xué)系本科畢業(yè),法學(xué)學(xué)士。2012年取得法律職業(yè)資格。2010年7月至2011年7月在青島市市南區(qū)檢察院實(shí)習(xí)工作,2011年7月至2014年9月在青島市中級人民法院見習(xí)工作,2014年9月從事專職律師工作至今。在實(shí)習(xí)工作中,將法學(xué)理論與法學(xué)實(shí)踐相結(jié)合,為執(zhí)業(yè)積累了大量的工作經(jīng)驗(yàn)。自2014年從事律師工作以來,本著對律師職業(yè)的熱愛和對委托人認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度,盡職盡責(zé)地辦理經(jīng)手的每一個案子,獲得了當(dāng)事人的好評。
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