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寧波
房地產合同的效力是什么
合同效力是合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同以約束各方當事人的強制力。當事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規定條件的，是具有法律約束力的民事法律行為。《民法通則》第五十五條規定，民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者公共利益。也就是說，訂立合同的行為符合上述條件的，是民事法律行為，產生法律約束力，否則不產生法律效力。不產生法律效力的合同無效。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規定，合同無效的條件是：（一）一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家利益，集體或者第三人；（三）以法律形式掩蓋違法目的；（四）損害公共利益；（五）違反法律、行政法規強制性規定的。無效合同取得的財產應當返還；不能返還或者不需要返還的，折價賠償；有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。房地產合同是一種具有特殊性質的合同。這種合同的訂立，既要符合《民法通則》和《合同法》的規定，又要到有關土地管理部門和房地產管理部門進行審批登記，使合同具有法律效力。《合同法》第五十六條規定：“無效的合同、被撤銷的合同，從一開始就沒有法律約束力。”第五十八條規定：“合同無效、被撤銷后，因合同取得的財產應當返還；不能返還或者沒有必要返還的，應折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”
無效的房地產合同也應按上述規定處理。綜上所述，無效合同的法律處理主要是：（1）返還財產或折價賠償；（2）賠償損失。無過錯方也應承擔一定的法律后果，但在具體處理上，應遵循以下原則。（1）公平原則房地產開發經營活動是民事活動。《民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在處理無效房地產合同時，也要貫徹這一原則。如因未辦理房屋租賃許可證導致租賃合同無效，租賃關系無效的，承租人應當將房屋返還給出租人，有過錯的出租人仍應當賠償承租人的損失。然而，這里有一個不容忽視的情節。承租人沒有過錯，但確實使用了出租人的房屋。它是實際受益人。允許承租人無過錯支付實際使用房屋的租金是公平合理的（租金的確定可以由評估部門評估）。房地產合同糾紛案件的法律關系種類繁多。一種法律關系無效，就會影響其他法律關系。因此，在處理無效房地產合同時，可以考慮綜合協調，盡量減少訴訟程序。例如，在權利確認的情況下，既有房屋抵押關系，也有房屋買賣關系。買賣關系確認有效的，抵押關系無效。對不存在退房、賠償損失問題的，應當責令當事人暫停其他權利登記，確保買賣關系的確認。你知道嗎
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