合同效力是合同的法律約束力，是指法律賦予依法成立的合同以約束各方當(dāng)事人的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規(guī)定條件的，是具有法律約束力的民事法律行為。《民法通則》第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者公共利益。也就是說，訂立合同的行為符合上述條件的，是民事法律行為，產(chǎn)生法律約束力，否則不產(chǎn)生法律效力。不產(chǎn)生法律效力的合同無效。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定，合同無效的條件是：（一）一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家利益，集體或者第三人；（三）以法律形式掩蓋違法目的；（四）損害公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或者不需要返還的，折價(jià)賠償；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)合同是一種具有特殊性質(zhì)的合同。這種合同的訂立，既要符合《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，又要到有關(guān)土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審批登記，使合同具有法律效力。《合同法》第五十六條規(guī)定：“無效的合同、被撤銷的合同，從一開始就沒有法律約束力。”第五十八條規(guī)定：“合同無效、被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)折價(jià)賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。”

無效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定處理。綜上所述，無效合同的法律處理主要是：（1）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（2）賠償損失。無過錯方也應(yīng)承擔(dān)一定的法律后果，但在具體處理上，應(yīng)遵循以下原則。（1）公平原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是民事活動。《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在處理無效房地產(chǎn)合同時(shí)，也要貫徹這一原則。如因未辦理房屋租賃許可證導(dǎo)致租賃合同無效，租賃關(guān)系無效的，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出租人，有過錯的出租人仍應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失。然而，這里有一個不容忽視的情節(jié)。承租人沒有過錯，但確實(shí)使用了出租人的房屋。它是實(shí)際受益人。允許承租人無過錯支付實(shí)際使用房屋的租金是公平合理的（租金的確定可以由評估部門評估）。房地產(chǎn)合同糾紛案件的法律關(guān)系種類繁多。一種法律關(guān)系無效，就會影響其他法律關(guān)系。因此，在處理無效房地產(chǎn)合同時(shí)，可以考慮綜合協(xié)調(diào)，盡量減少訴訟程序。例如，在權(quán)利確認(rèn)的情況下，既有房屋抵押關(guān)系，也有房屋買賣關(guān)系。買賣關(guān)系確認(rèn)有效的，抵押關(guān)系無效。對不存在退房、賠償損失問題的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人暫停其他權(quán)利登記，確保買賣關(guān)系的確認(rèn)。你知道嗎