為緩解資金壓力，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，采取各種方式（申請(qǐng)、承諾、訂購(gòu)等）和各種名義（定金、VIP會(huì)員費(fèi)、代辦手續(xù)費(fèi)等），向潛在業(yè)主收取資金，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的資金需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“定金”形式收取的款項(xiàng)如何處理。公司計(jì)劃建設(shè)20萬(wàn)平方米電梯公寓和2萬(wàn)平方米商鋪。2010年2月，我們?nèi)〉昧恕笆┕ぴS可證”，開(kāi)始施工，工期18個(gè)月。3月中旬，該項(xiàng)目地下室正在施工，開(kāi)發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。在“申請(qǐng)VIP會(huì)員享受優(yōu)惠房?jī)r(jià)”的誘惑下，不少準(zhǔn)業(yè)主沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同。他們只通過(guò)“VIP會(huì)員申請(qǐng)”支付“定金”訂房。房地產(chǎn)公司收取5000萬(wàn)元“定金”，大大緩解了開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金壓力。如何根據(jù)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理“預(yù)付款”和“預(yù)付款”是以買(mǎi)賣(mài)合同為基礎(chǔ)的。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)“其他應(yīng)付款”科目作了如下規(guī)定：該科目核算除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、預(yù)收帳款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利外，企業(yè)暫收的各類(lèi)應(yīng)付賬款，應(yīng)付稅款、長(zhǎng)期應(yīng)付款等，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收取的“定金”并非按合同收取，而只是按“預(yù)約單”（或類(lèi)似憑證）收取，不受《合同法》的約束。只具有暫收應(yīng)付性質(zhì)，應(yīng)在“其他應(yīng)付款”科目中核算。稅：繞過(guò)“應(yīng)納稅所得額”，繞過(guò)涉稅。企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條明確規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，應(yīng)當(dāng)以簽訂“預(yù)售合同”或者“銷(xiāo)售合同”為依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房屋所有人簽訂了《預(yù)售合同》或者《銷(xiāo)售合同》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取了房屋所有人的價(jià)款（如定金、預(yù)付款等）的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅公司未與買(mǎi)家簽訂相關(guān)合同，所收款項(xiàng)（如定金、定金、VIP會(huì)員費(fèi)等）無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅（一）修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第一條規(guī)定：“在本條例規(guī)定的中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供服務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為本條例規(guī)定的納稅義務(wù)人第十二條規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得營(yíng)業(yè)收入或者取得索取營(yíng)業(yè)收入的證據(jù)之日。”<（二）修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，《條例》第十二條所稱(chēng)“取得的營(yíng)業(yè)收入”，是指納稅人在應(yīng)稅行為發(fā)生期間或者發(fā)生后所取得的金額。

根據(jù)《條例》第十二條規(guī)定，取得營(yíng)業(yè)收入繳納證明之日為書(shū)面合同確定繳納日期之日；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定繳納日期的，為應(yīng)稅行為完成之日。第二十五條規(guī)定：“納稅人以預(yù)收方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者出售房地產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生在預(yù)收之日。”（3）《關(guān)于回答營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（一）》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的以預(yù)收方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，自收到預(yù)收之日起發(fā)生納稅義務(wù)。本規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收，包括預(yù)付定金。因此，預(yù)付定金的營(yíng)業(yè)稅負(fù)債發(fā)生在收到預(yù)付定金之日。從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“定金”是否應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，主要取決于以下幾點(diǎn)：

應(yīng)納稅行為發(fā)生期間或者發(fā)生后收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)收取“定金”時(shí)，應(yīng)稅行為根本沒(méi)有發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付定金的營(yíng)業(yè)稅責(zé)任發(fā)生在收到預(yù)付定金的當(dāng)天，“定金”和“定金”是兩個(gè)完全不同的概念。沒(méi)有相關(guān)稅務(wù)文件要求“定金”繳納營(yíng)業(yè)稅，只有關(guān)于“定金”繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。

在書(shū)面合同確定的付款日期當(dāng)天，納稅人負(fù)有納稅義務(wù)。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房需要簽訂書(shū)面合同。企業(yè)收取“定金”時(shí)，沒(méi)有簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，也不是說(shuō)合同中確定的付款日期。由此可以看出，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向準(zhǔn)業(yè)主收取的“定金”不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行土地增值稅預(yù)征制度。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷(xiāo)售收入（含預(yù)售收入）應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅。從企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅的分析可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的“定金”既不是企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額，也不是營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅所得額。因此，它也不是土地增值稅的應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)納稅所得額是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)總價(jià)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)收入。

我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的基本條件是簽訂“預(yù)售合同”或“銷(xiāo)售合同”。企業(yè)收取“定金”時(shí)，根本不具備簽訂合同的法定條件。對(duì)于企業(yè)和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“定金”不受合同法保護(hù)，可以隨時(shí)退還。因此，“定金”不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入，而只是暫時(shí)收付的金額。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”不需要繳納土地增值稅。

從會(huì)計(jì)處理的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》、未與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》的，應(yīng)當(dāng)將其向房地產(chǎn)業(yè)主收取的“定金”計(jì)入“其他應(yīng)收款”科目，而不計(jì)入“應(yīng)收款”科目房地產(chǎn)業(yè)主；從稅收待遇的角度看，5000萬(wàn)元的“定金”只是一筆臨時(shí)應(yīng)付款，根本不是應(yīng)稅收入。不需要繳納企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。你知道嗎