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寧波
不能做按揭應該什么情況下可以退還首付
2005年3月，張先生與城南某房地產開發商簽訂購房合同。該房屋總價40多萬元，合同規定以70%20年期按揭方式付款；辦理按揭的銀行為農業銀行，合同規定開發商應通知張先生自購房之日起一個月內與銀行簽訂按揭合同簽署合同。合同簽訂后，張先生按約定支付了30%的首付，并提供了辦理按揭所需的全部材料和證明文件。合同簽訂一周后，張先生成功地與中國農業銀行簽訂了按揭合同。但一個月后，開發商通知張先生，房貸因故無法辦理。在開發商的安排下，張先生與中國一家工商銀行簽訂了新的抵押合同。令他吃驚的是，抵押貸款仍然無法辦理。張先生從開發商處了解到，他之所以不能辦理房貸，是因為銀行體系的政策調整，開發商也幫不了他。當張先生不知如何是好時，開發商提出，張先生必須在3個月內付清余款，否則張先生的首付款將被沒收，協議終止。張先生無力支付余款20多萬元，于是要求開發商解除合同，退還全部首付款，引起雙方糾紛。【法律分析】在特殊情況下，開發商的首付不應退還，按揭貸款因各種原因不能辦理。不同的原因會導致不同的治療方法。一方當事人因自身原因未訂立商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續履行的，另一方當事人可以要求解除合同，賠償損失。當事人因不可歸責于當事人的原因不能訂立商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續履行的，可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其收到的利息、定金退還買受人。合同沒有約定的，買受人可以要求解除合同，開發商應當返還買受人支付的購房款本金、利息或者定金，買賣雙方不承擔違約責任。
在本案中，張先生與開發商簽訂的購房合同中并未約定按揭的處理方式。如果依法約定不明確，張先生可以要求解除購房合同，退還首付和利息。
[律師注]應補充意外情況。
上述情況下銀行體系政策的調整只是按揭不能辦理的諸多原因之一，購房者會遇到一些按揭不能辦理的原因。為防范按揭不能辦理的風險，購房合同中應明確按揭不能辦理后的付款方式或解決辦法，并區分責任，提高購房者的抗風險能力，保護其合法權益。同時，鑒于商品房買賣合同因不能辦理抵押等不可歸責于雙方的原因不能繼續履行，買受人在簽訂合同時難以預見，因此買受人可以在補充協議中與開發商達成相關約定，即增加一條“非因雙方原因不能簽訂個人住房貸款合同”的規定，買賣雙方協商購房余額的支付方式或解除購房合同或類似的規定來避免這種情況。你知道嗎
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