(1) 房地產單獨買賣合同無效。因為房子建在土地上,是土地的附屬物,所以房子是分不開的。因此,房屋所有權通過出售轉讓時,房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。出賣人將房產、土地出售給不同買受人的,或者在出售房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權的,買受人可以主張買賣合同無效。(2)合同無效。
房屋買賣合同標的物權屬轉移,以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記為標志。否則,房屋買賣合同不能生效,房屋所有權轉移的法律效力不能發生。即使房子已經實際交付,也是無效的。因此,只要房屋沒有正式登記過戶,即使出賣人已收取價款并將房屋交付買受人使用,當事人仍可以主張合同無效。(3)產權主體存在問題——合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業主出售他人的房屋,出售無效。該房屋產權為數人共有,須經共有人同意,方可出售。出售共有房屋,應當提交共有人的同意書。部分共有人未經其他共有人同意,擅自出售共有房屋的,其買賣行為也無效。(4) 侵犯優先購買權:合同無效。房屋所有人出售共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出售出租房屋,應當提前三個月通知承租人。在同等條件下,承租人有優先購買權。所以同樣的條件,主要是指同樣的價格,也包括同樣的價格,同樣的交貨期,同樣的方式。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優先購買權的,共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。(5) 單位違規購房合同無效。
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或者變相購買城鎮私人住房。確需購買的,必須經縣級以上人民政府批準。單位違反規定購買私房的,業務關系無效。有的單位以個人名義購買私房,產權也以個人名義登記。但實際上是單位出資,作為單位的固定資產用于生產經營、辦公或宿舍。本案中,單位變相購買私房,交易關系無效。本市屬于國家或企事業單位補貼的私人住房,如果要低價購買或建設,需要出售的,只能出售給原補貼單位或房管局,否則無效。(6) 價格欺詐、明顯不公平——合同無效。
買賣城市民房,雙方應遵循按質定價的原則,參照當地人民政府規定的民房評估標準協商價格。經當地房管部門同意后,方可成交。買賣合同生效后,雙方不得無故對價格表示遺憾,但應按合同約定的價格、期限和方式交貨。但是,如果賣方在交易后有欺詐、隱瞞或內部質量問題,買方可以要求與賣方重新協商價格。協商不成的,買受人可以向法院提起訴訟。(7) 非法轉讓-無效合同。
根據《城市房地產管理法》,下列房地產不得轉讓(含銷售):
(一)以轉讓方式取得的土地使用權不符合房地產轉讓條件的;
(二)司法、行政機關決定予以查封或者限制依法以其他形式取得的房地產權利;
(3)依法收回的土地使用權;
(4)未經其他共有人書面同意的房地產共有權;
(5)權屬爭議;
(6)未依法登記取得權屬證書;
(七)法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。小編為您安排的購房協議是否具有法律效力?如果雙方均具備房屋買賣合同主體資格,且合同內容是雙方真實意思表示,且不違反法律法規強制性規定,則購房協議具有法律效力。如果你還有什么不明白的,不妨咨詢我們的律師律師網. 你知道嗎
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