開發(fā)商是否可以通過延遲交房來終止合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》明確了“合理期限”。《解釋》規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)不履行,一方要求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。《解釋》還規(guī)定,撤銷權(quán)行使的合理期限為對(duì)方提出要求后三個(gè)月,這是法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的。對(duì)方不催告的,撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,撤銷權(quán)消滅。上述法律規(guī)定有三層含義:
1。如果買方想終止合同,他應(yīng)該首先敦促買方這樣做。開發(fā)商催交3個(gè)月后仍未交付的,買受人有權(quán)解除合同。也就是說,買受人解除合同的條件是,第一開發(fā)商延遲交房;第二開發(fā)商被催促;第三開發(fā)商3個(gè)月后仍未交房。買方解除合同的權(quán)利有效期為自通知之日起三個(gè)月,一年后,即解除合同的權(quán)利有效期為一年。一年內(nèi),可隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同。如果超過一年,開發(fā)商將失去永久終止合同的權(quán)利(因嚴(yán)重質(zhì)量問題等其他原因終止合同的除外)。而且,在買受人取得權(quán)利后,開發(fā)商有權(quán)督促買受人行使權(quán)利的,權(quán)利的有效期將縮短為3個(gè)月。
在上述規(guī)定中,應(yīng)明確區(qū)分兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定,一個(gè)催告買受人催開發(fā)商交房,一個(gè)催告開發(fā)商行使終止權(quán);一個(gè)催告買受人三個(gè)月后取得終止權(quán),一個(gè)催告開發(fā)商督促買方將終止權(quán)的有效期縮短至三個(gè)月。
鑒于上述規(guī)定,開發(fā)商延遲交房時(shí),無論買受人是否真的準(zhǔn)備解除合同,都應(yīng)在延遲交房后立即發(fā)函催促開發(fā)商。一是開發(fā)商逾期交房時(shí)的應(yīng)對(duì)措施;二是催促開發(fā)商解除合同后的壓力。
最好用快遞等方式保留代金券。如果開發(fā)商遲遲不通知,合同能否終止?根據(jù)《合同法》和司法解釋,這是不可能的,通知是解除合同的前提。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的,解除權(quán)的合理行使期限為對(duì)方催告后三個(gè)月。對(duì)方不催告的,撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,撤銷權(quán)消滅。如何賠償開發(fā)商逾期交房
賣方逾期交房一般有兩種情況:一種是在合同約定的入住日期到達(dá)時(shí),賣方未完成并通知買方入住;另一種是賣方也通知買方買房人在房屋未實(shí)際竣工且不符合入住條件的情況下入住。
一般來說,對(duì)于第一種情況,直接約定逾期交貨期的違約金就足夠了,但為了防止第二種情況的發(fā)生,買賣雙方對(duì)入住條件存在爭(zhēng)議,賣方遲遲不解決,買方未能按時(shí)辦理入住手續(xù),導(dǎo)致更多的損失糾紛。因此,買賣雙方應(yīng)明確約定:
1。出賣人在向買受人交付房屋時(shí),應(yīng)首先通知買受人,出賣人應(yīng)向買受人交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量證明書》、《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》;其次,出賣人承諾提供水、電、氣的,應(yīng)全部打開,所提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),否則視為不符合入住條件,并按雙方約定的一定期限順延入住日期,在此期限內(nèi)出賣人應(yīng)符合入住條件;否則視為不符合入住條件視為違約,出賣人逾期交房;出賣人的行為已構(gòu)成逾期交房的,每逾期一天,按房?jī)r(jià)的一定比例(如萬分之三)處以違約金,直至出賣人實(shí)際交付之日為止。如果逾期超過一定期限(如3-6個(gè)月),買方有權(quán)終止合同。出賣人不僅要將房?jī)r(jià)本息返還給買受人,還要雙倍返還定金并支付逾期違約金。
當(dāng)開發(fā)商因延遲交貨而需要解除合同時(shí),您可能不理解。這時(shí),你可以找律霸的律師一對(duì)一地向你解釋。你知道嗎
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