1、 如何處理開發(fā)商違反意向書的行為，開發(fā)商的觀點非常明確：交違約金是大事！似乎在法律上，違約金是解除合同的對價，承擔(dān)違約責(zé)任自然可以換取單方解除合同的權(quán)利。事實上，這不是法律。違約金的性質(zhì)有賠償和懲罰性兩種。一般來說，違約金具有懲罰性和補償性的雙重意義。當(dāng)履約方不因不履約方的過錯而遭受實際損失時，其支付的違約金是完全懲罰性的。在對其性質(zhì)沒有具體約定的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為違約責(zé)任具有雙重性質(zhì)。對于非純違約賠償責(zé)任，法律沒有賦予違約方以支付違約金的權(quán)利換取解除合同的權(quán)利。

根據(jù)我國合同法的精神，一方違約，在支付違約金后可以繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。不能履行合同的，還應(yīng)當(dāng)對違約金不足以賠償實際損失的部分承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這正是我國合同法中誠實信用原則、交易安全原則和保護守約方權(quán)利的理念所要求的，也是定金與違約金的功能區(qū)別之一。沒有以違約金為代價終止合同的權(quán)利，只是雙方都明確了違約賠償責(zé)任，即違約金一般不作為開發(fā)商終止合同的對價。從法律角度看，普通意向書的內(nèi)容并不涉及買賣雙方的具體權(quán)利和義務(wù)。意向書是預(yù)約合同，雙方獲得的只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán)。最后，以雙方簽訂的正式合同（本合同）為準(zhǔn)，即使違約，也只承擔(dān)締約過失責(zé)任，不承擔(dān)違約責(zé)任。意向書內(nèi)容符合本合同構(gòu)成要件的，為有效合同。一旦一方違約，就需要承擔(dān)違約責(zé)任。簽訂的房屋買賣意向書的內(nèi)容明確規(guī)定了房屋買賣的主體、客體、價格、履行期限、違約責(zé)任等，則該意向書具有房屋買賣合同的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)是有效的房屋買賣合同。一方一旦違約，應(yīng)按意向書約定承擔(dān)違約責(zé)任。第三，開發(fā)商根本違約的情形是什么？

開發(fā)商的根本違約行為包括：房屋逾期交付超過一定期限；開發(fā)商單方面變更設(shè)計；房屋結(jié)構(gòu)存在重大質(zhì)量問題，無法修復(fù)或者修復(fù)后達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；由于開發(fā)商的過錯，買受人無法依法取得房屋所有權(quán)證。

（1）延遲交房是目前購房者最可能出現(xiàn)的情況。向開發(fā)商和購房者在合同中約定房屋交付后，卻沒有得到開發(fā)商的交房或入住通知。一般3個月以上，開發(fā)商不能交房，購房者可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍定金或支付利息。（二）開發(fā)商未經(jīng)買受人同意擅自變更設(shè)計的，在買受人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般約定開發(fā)商變更設(shè)計必須征得買受人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房者有權(quán)要求退房。如果開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自改變房屋類型、朝向、面積等相關(guān)設(shè)計，購房人可按合同要求開發(fā)商退房。住房質(zhì)量不合格是住房安全的隱患，住房質(zhì)量是重中之重。在這種情況下，首先是開發(fā)商難以通過竣工驗收和驗收記錄，且無法交付房屋。或者房屋交付使用后，經(jīng)核實房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人可以要求退房。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用的，購房者可以要求退房，并要求開發(fā)商賠償損失。人們普遍認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常使用，主要是由于房屋入住后前期施工造成房屋質(zhì)量差，影響室內(nèi)居民健康，影響居住環(huán)境等原因造成的因開發(fā)商原因，買受人不能在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如果雙方同意房屋可以退房，購房者可以要求退房。此外，由于近幾年一些樓盤經(jīng)營不規(guī)范，一些開發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)拖欠土地出讓金等問題，導(dǎo)致這些購房者入住多年后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。買家也可以要求退房。

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