1、 高院司法解釋：“第二條出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人簽訂的預售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得商品房預售許可證的，可以視為有效。”條款不能生搬硬套。

訂立買賣合同時，出賣人未取得商品房預售許可證，在交付房屋前取得房地產權證，并聲稱未取得商品房預售許可證的買賣合同無效。因為房地產權證比預售許可證更有效。司法解釋的目的是規范商品房開發銷售秩序，保護購房者的合法權益，而預售許可證制度只是一種手段。最終目的是辦理房產證。

未取得商品房預售許可證，但開發商取得大額房產證的，買賣合同視為有效。第二，如何認定房屋買賣合同的效力。一是正確認識不動產權屬登記的法律功能。二是根據我國法律，我國對房屋等大型財產的管理是通過行政登記的方式進行的。即行政機關或其委托的機構（如房地產交易所）通過一定的程序進行復核登記，并最終向房屋所有人報告房屋產權證書的簽發，房屋產權證書載明的權利人行使占有權、使用權、收益權和處分權。通過這種所有權管理模式，我國房地產市場杜絕了一房多主多售的問題，最大限度地防范了房地產市場的交易風險。具體而言，不動產權屬登記具有五大功能：（1）公示功能。不動產權屬登記是公示的一種手段，是向社會公開不動產權利事實，表明不動產流通狀況。其主要功能是保護動態交易安全，使連續交易不因債權人債權而受到損害。由于不動產物權的設立或轉讓會涉及第三人的利益，因此不動產物權的設立或轉讓必須公開透明，以保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。（2）公共信任功能。公信力是以登記在冊的債權人為法律上的真正債權人。如果證明已登記的物權不存在或者將來存在瑕疵，法律仍然承認，相信物權存在并從事物權交易的人與物權具有同等法律效力。人。（3）管理功能。不動產權屬登記管理職能是指以國家管理為目的的不動產登記職能。

（4）警告功能。不動產權屬登記的警示功能是將登記在冊的各種不動產權利的變動納入登記，并通過不動產登記簿上的記載，明確宣告各種不動產權利的排他性效力，警示相對人不動產交易風險。（5）效率函數。交易的便捷性和安全性是市場經濟的重要特征。登記的不動產權利受法律確認和國家強制保護。當事人可以充分依賴登記的內容，在交易前不必投入更多精力和費用調查了解對方是否對轉讓的不動產享有權利或承擔權利。能夠節約交易成本，并且能夠快速完成交易，符合市場經濟的特點。

綜上所述，不動產權屬登記的法律功能主要是促進和保護不動產交易的手段，而不是前提。私人房地產買賣合同的效力應當按照《民法通則》和《合同法》規定的公平原則確定，以維護經濟關系的穩定，保護善意當事人。

我國采取“現行法律與登記或者交付相結合”的方式，但在我國社會上，因各種原因未辦理權屬證書的情況大量存在，形成不動產的原因很多，主要是由于政府的效率，成本負擔等。根據《房地產管理法》和《城市私人住房管理條例》第三十七條規定，未取得房屋所有權證的房地產不得買賣。因此，許多人認為“沒有房屋所有權證的房屋無權轉讓或出租”。我認為這種對法律的理解是錯誤的，不利于正確公正地對待此類糾紛。它違背了民法原則中的公平原則，不利于經濟關系的穩定，不利于善意當事人利益的保護。善意取得制度是為了追求交易的安全與穩定。主要原因如下：

首先，買賣雙方已就房地產買賣達成協議。合同生效后，對各方均有約束力，違約方應承擔違約責任。

如果由于出賣人的原因沒有登記，出賣人會回去要求歸還房屋。未經登記的房地產權利尚未轉移，其所有權仍歸出賣人所有，買受人應當返還。在這種情況下，合同關系將是徒勞的，對雙方沒有約束力。違約方將其違約行為作為解除合同的正當理由，善意方的利益不受保護。二是不利于推進廉政機制的建立。根據我國法律規定，房屋權屬變更登記可以在3個月內完成。出賣人在此期間內賣出兩套房屋的，買受人不能因合同尚未生效而要求出賣人承擔違約責任，只能要求出賣人承擔合同過錯責任。三是不利于維護現有的物業秩序。

例如，如果當事人實際交付房屋使用，而買受人對房屋進行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告銷售無效，買受人退房，必然會造成現有房產秩序的重大混亂。因此，筆者主張首先考察房屋所有權的基本要素。如果沒有違法，我們只需要辦理手續。銷售合同應當確認有效，并責令責任方按照合同或者法律規定及時辦理手續。在保護善意合同另一方當事人利益方面，在司法實踐中，逐漸呈現出登記效力立法弱化的趨勢。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十九條規定：“房產抵押權屬證書尚未辦理，可以提供權利證書或者辦理登記手續的在一審法院辯論結束前，可以認定抵押權有效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。”這一司法解釋包含了登記對抗的不動產登記效力。未經登記的不動產物權不能對抗第三人，在當事人之間仍然具有物權效力。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定：“根據合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定，合同生效前應當辦理批準手續或者批準登記手續，當事人在一審辯論終結前未辦理批準登記手續的，未經批準或者登記的，人民法院應當裁定合同尚未生效。法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同的效力和分包人的所有權