1、 《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)并生效的，從其規(guī)定。”房屋買賣合同一般成立，合同訂立時生效。但是，也有以下例外情況：

1。如果買賣雙方就合同的有效條件達(dá)成一致，則銷售合同將在有效條件得到滿足時生效。

2。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，經(jīng)批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效。

基于房地產(chǎn)權(quán)屬的特殊性，交易中商品房的權(quán)屬，即買賣雙方辦理過戶登記手續(xù)后，產(chǎn)權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移給買受人。過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件，只是產(chǎn)權(quán)過戶的生效要件。它只影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不影響合同的成立和效力。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時，房地產(chǎn)變更登記應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請……”根據(jù)《城市私人住房管理條例》第六條的規(guī)定，“房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化的，必須向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀變化登記手續(xù)。”。上述法律、行政法規(guī)未規(guī)定房屋買賣合同生效前必須辦理過戶登記手續(xù)。第二，房屋買賣合同何時失效？

1。房產(chǎn)單獨出售，合同無效？

由于房屋建在土地上，土地是土地的附著物，不可分割，因此房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時，房屋占用的土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓或與房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無效。

2。產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無效。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售一般無效。該房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為一般無效。本合同因違反優(yōu)先購買權(quán)而無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。

4。非法轉(zhuǎn)讓、無效合同主要包括下列不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（含銷售）：（一）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利；（二）依法收回土地使用權(quán)；

相信您通過對小編的介紹，對這方面有了新的認(rèn)識和新的認(rèn)識魯巴網(wǎng). 房屋買賣合同的生效時間一般是合同簽訂的時間，但合同中規(guī)定生效時間的，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的時間執(zhí)行；另外，法律法規(guī)也規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)手續(xù)的，合同生效前必須辦理手續(xù)。接下來，我們將回答法律小版中的問題。你知道嗎